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"부동산 가격 추가하락 불가피, 미분양 통제해야"
최유나 기자
2023.03.17 08:45:20
나신평 세미나 "금리 수준 반영한 합리적인 분양가 필요"
이 기사는 2023년 03월 16일 18시 36분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 최유나 기자] 나이스신용평가가 향후 부동산 가격의 추가 하락이 불가피하다고 전망했다. 이어 부동산 시장 연착륙을 위해서는 미분양을 적절히 통제해야 한다고 강조했다.

나이스신용평가는 16일 열린 '주택시장 연착륙의 전제조건과 금융회사 신용평가' 세미나에서 과거 금리 인상기와 현재를 비교하며 앞으로의 주택시장을 예측했다. 권신애 나신평 연구원은 "이번 주택가격 하락기는 과거 두차례 금리 인상기(2005~2009년, 2010~2011년)와 다르게 부동산 가격이 초기에 매우 큰 폭으로 하락했다"고 말했다. 


2000년 이후 주택가격은 전반적으로 상승 기조를 유지했다. 하락기에도 가격조정 폭이 작고 속도도 비교적 완만했다. 한국은 물론 글로벌 경기가 호황을 유지하면서 기준금리 인상에도 주택가격은 상승하는 모습을 보였다. 다만 부동산 하락기 직전 상승기 동안 상승폭이 매우 컸고 이런 상승을 이끌던 저금리 기조가 빠르게 반전됐기 때문에 부동산 가격이 큰 폭으로 하락했다는 설명이다.


주택 구매자의 금리 민감도가 높아진 이유는 금리 인상 속도가 가팔랐고 가계부채가 급격히 늘었기 때문이다. 과거 두 차례 금리 인상은 경기 상황에 따른 수요 측면의 인플레이션 압력을 사전에 차단하기 위한 것이었다. 하지만 이번 금리 인상은 공급 측 충격을 차단하기 위해 경제상황과 무관하게 매우 빠른 속도로 진행하면서 주택 구매자들의 금리 민감도를 높였다는 것이다.


더욱이 2022년도 GDP 대비 가계부채 비율은 최근 가계부채 감소로 소폭 하락했으나 여전히 105% 내외를 기록하며 2010년 75%에 비해 30%포인트 올랐다. 과거에는 주택담보대출만 금리에 민감했다면 전세자금대출 폭증으로 전세보증금의 금융상품화가 심화하면서 전세의 금리 민감도도 함께 높아졌다고 설명했다.

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권 연구원은 "높은 기준금리 수준이 유지되고 있고 추가 인상 가능성도 존재한다"며 "주택시장 가격의 추가 하락은 불가피해 보인다"고 말했다. 미국 기준금리가 연 6%까지 인상될 가능성까지 제기되면서 아직 불확실성이 존재하는 상황이다.


2021년 하반기까지 확장적 금융, 통화정책 및 수도권 규제 풍선효과로 전국 미분양은 역대 최저를 기록했다. 그러나 2021년 하반기부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 및 금리 인상으로 신규주택 미분양이 증가하기 시작했다.


권 연구원은 향후 주택시장 연착륙 여부는 미분양 물량을 통제할 수 있는지에 달렸다고 설명했다. 그는 "미분양 물량의 빠른 증가는 그 자체로 큰 위험요인"이라며 "다만 준공 후 미분양 같은 악성 미분양이 아직 적다는 점은 긍정적 요인"이라고 평가했다.


(사진=나이스신용평가)

미분양 물량 통제를 위해서는 이해관계자와의 합의를 통해 높은 금리 수준을 반영한 합리적인 분양가격이 필요하다고 설명했다. 개발업체가 정부 지원에 대한 낙관적 기대로 고분양가를 고수하면 미분양물량은 증가할 가능성이 높아진다는 지적이다. 특히 위험지역(대구, 경기, 충남)의 미분양 물량 발생으로 파급효과가 커질 위험이 존재한다.


그는 "분양가 할인으로 분양가격을 너무 낮추면 기존 분양자에게도 동일 혜택을 부여해야 한다"며 "이자 지원이나 추가 옵션 제공 등 간접적인 인센티브 제공으로 분양률을 높여야 한다"고 설명했다.

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