[딜사이트 최지혜 기자] "올해는 주택 매매 가격뿐 아니라 전월세 가격도 상승 기조를 이어갈 가능성이 높다. 정부의 강력한 투기억제대책과 공급확대정책 추진으로 수도권 주택시장이 다소 진정될 가능성도 배제할 수 없다. 하지만 갑작스런 금리상승이나 경기악화가 초래되지 않는 한, 유동성 증가와 누적된 공급량 부족으로 상승압력이 유지될 전망이다" 

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 딜사이트와 인터뷰에서 2026년 주택시장을 이같이 전망했다. 김 실장은 "지난 10년 명목성장률을 상회하는 유동성 증가와 4년 누적 60만호 착공 부족이 주요 주택가격 상승 요인"이라며 "올해 전국 주택 매매가격 1.3%, 전세가격은 2.8% 상승을 예상한다"고 밝혔다. 

주택 매매가격은 유동성, 금리, 주택수급, 경기전망이 주요 변수로 작용할 것으로 보인다. 지난 20년간의 상관계수 분석에서는 유동성이 가장 큰 영향을 미친 것으로 분석된다. 김 연구위원은 "수도권이 받는 금리 영향이 지방보다 크지만, 최근 금리 상관계수가 확대된 점을 감안하면 대출금리 하락이 주택가격 상승으로 이어질 것"이라고 분석했다. 

김 실장은 주거 수요가 집중되는 서울 주택가격은 연중 4.2% 상승할 것으로 내다봤다. 김 실장은 "용산, 성동, 송파 등 강남권 상승세가 서울 집값을 주도할 것으로 보이는 가운데 재건축 기대감과 매물 잠김으로 수급 불균형이 지속될 것"이라며 "전체 입주 물량도 지난해 4만3000호에서 올해 3만호 미만으로 줄며 상승 압력이 커질 것"이라고 짚었다.

다만 지방의 경우 상승폭이 0.3% 수준으로 미미할 것으로 전망했다. 김 실장은 "지방 미분양 물량이 5만1518호 수준으로, 전체의 75%를 차지하고 있다"며 "지방 내에서도 주택가격 상승세(2025년 11월 기준)가 전주 3.6%, 안동 2.67% 등 국지적인 수준에 머물고 있다"고 분석했다.

전세 시장 역시 불안 요인이 남아있다. 김 실장은 "입주 물량이 부족한 데다 월세 전환도 빠르게 진행되고 있다"며 "서울 전셋값은 내년 4.7%, 전국적으로는 2.8% 상승할 것"이라고 내다봤다. 전세 수요가 줄지 않는 반면 신규 공급이 제한되면서 임차인 부담이 늘어날 가능성이 높다는 것이다.

특히 입주 물량이 크게 줄어든 점을 전세 가격 상승 요인으로 지목했다. 김 실장은 "올해 전국 입주물량은 21만1000호로 작년보다 24% 감소할 것으로 예측된다"며 "특히 서울 입주 물량이 지난해 4만호에서 올해 3만호를 하회하고, 경기지역 역시 입주 물량이 크게 감소하면서 전월세 가격 상승 압력이 커질 것으로 예상된다"고 설명했다. 

이어 "전월세 공급이 감소하는 상황에서 전세 사기로 인한 비아파트의 전세 기피 현상과 높은 전세보증금에 대한 부담 가중, 전세 대출 보증비율 하향 등의 요인이 복합적으로 작용하고 있다"며 "이로 인해 전세 거래가 감소하면서 전세 가격 상승 부담으로 작용하고 있는 것"이라고 덧붙였다.

거래량 회복도 당분간 쉽지 않을 것으로 봤다. 매매거래는 65만4000건으로 지난해보다 6.3% 줄어들 것으로 예상된다. 이는 전체 주택의 3.2% 수준으로, 정상 거래(4~5%)의 70%에 불과하다. 

김 실장은 "무주택 가구가 획기적으로 줄거나 전체 주거 수요가 감소하지 않은 상황에서 거래량 감소는 주거 이동이 제약됐음을 의미한다"며 "주택시장이 안정화 된 경우 통상 전체 주택의 6~7%가 매매된다"고 설명했다.

주택 가격의 상승기조가 유지될 것으로 전망되는 가운데 김 실장은 ▲유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표 관리 ▲수요억제 대책 중 허가제 등 규제 정책의 매물 잠김 효과 및 전월세 물량 감소문제 등 부작용 보완 ▲공급확대의 양과 속도를 높일 수 있는 방안 추진 등 세 가지 주택정책 방향을 제시했다.

김 실장은 "현재 실수요자만 주택을 매입해 거주하는 의무를 부과하고 있는데 다주택자가 현재 임대 중인 주택은 매각하려고 해도 임대기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없다"며 "임대 중인 주택 매입 후 입주는 최소임대기간(2년)이 끝나는 시점까지로 조정해야 매물이 나올 수 있다"고 말했다.

이어 "무주택 실수요자에 대해서도 중도금과 잔금대출까지 지나치게 규제를 강화해 현금부자 외에는 아파트를 분양받기 어렵다"며 "이로 인해 미분양이 발생해 공급이 줄어드는 문제가 나타나고 있어 규제를 적정화하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 강조했다.