[딜사이트 윤기쁨 기자] 한국투자리얼에셋운용이 지난 2019년에 매입한 뉴욕 맨해튼 '195 브로드웨이 빌딩' 투자금 가운데 약 2700억원(당시 환율 1215원 기준 2억2000만 달러)의 자본성 투자금 전액을 손실 처리해야 할 위기에 처했다. 당시 해당 투자금은 삼성SRA자산운용이 500억~700억원을 기관투자가를 통해 모았고, 나머지 2000억원 안팎은 한국투자증권과 KB국민은행 등이 리테일 투자를 받아 충당했는데 이들 소액 투자자들의 줄소송이 이어질 것으로 보인다. 

17일 관련업계에 따르면 한투리얼운용은 해당 물건에 담보 금융을 제공해준 해외 대주단에 대출 만기일이던 지난 10월 말까지 원리금 상환을 하지 못해 기한이익을 상실(EOD)한 것으로 확인됐다. 한투리얼운용은 지난해부터 건물의 매각을 시도했지만 가치가 매입 시점보다 반토막인 상황에 3년 전부터 환율까지 급등해 어려움을 겪어온 것으로 전해진다. 

한투리얼운용은 인수 당시 전체 필요자금을 약 5억3000만 달러로 계상했다. 이 가운데 자본성 후순위 투자금이 2억2000만 달러이고, 선순위 대출금은 3억1000만 달러 수준으로 설계한 셈이다. 당시 실제 건물 인수금은 4억7500만 달러였는데 나머지 5500만 달러는 매입 부대비용으로 보인다. 

해당 빌딩은 미국 뉴욕 맨해튼 파이낸셜 디스트릭트 중심부에 위치해 있다. 지하 4층, 지상 29층 규모로 총 임대 면적은 3만평이다. 주요 임차인은 구찌와 옴니콤, 하퍼콜린스 등으로 인수 당시까지만 해도 안정적인 배당 수익이 기대됐다. 그러나 코로나19 이후 공실이 크게 늘면서 임대율은 87% 수준에 머물렀다. 현재 잔여 공실은 17층, 18층, 28층 등 3개 층으로 임차인 확보를 위해 무료 임대 기간을 일년 여 넘게 제공하는 프로모션을 진행하지만 수익률 개선에는 어려움을 겪고 있다는 지적이다. 

한투리얼운용은 당초 이 건물의 가치가 매입 후 5년이 넘어 상승하면 이를 매각해 분배차익을 투자자들에 나눠줄 계산이었다. 그러나 6년이 지난 현 시점에서 건물 가치는 현지 시장 전문가들에 따르면 2억7000만 달러 수준에 불과한 것으로 평가된다. 팬데믹 이후 오피스 수요의 구조적인 변화와 함께 금리가 상승하면서 부동산 건물 자산의 자본 환원율(Cap rate)이 급격히 상승(가격 하락)한 것이다. 특히 맨해튼 내에서도 지역별로 수요·공실 차별화 됐는데 해당 건물이 위치한 맨해튼 남쪽의 파이낸셜 디스트릭트는 일부 기간에 클래스A(Class A) 공실률도 다른 서브마켓보다 높게 나오고 있다는 지적이다. 

195 브로드웨이 빌딩의 가치가 2억7000만 달러에 불과하고 이미 대주단의 3억1000만 달러 대출 원리금 상환이 사실상 불가능한 수준까지 이르렀기 때문에 금융사들은 빌딩 담보권을 행사할 수 있다. 그러나 한투리얼운용은 최근 독일 금융기관인 헬라바와 중국건설은행, 독일 데카뱅크 등으로 구성된 대주단으로부터 3개월 가량의 유예 기간을 얻은 것으로 전해진다. 

한투리얼운용 측은 두 달 여 남은 기간에 리파이낸싱(차환)을 시도하거나 신규 투자금을 유치해 대출 만기 연장을 진행하려는 의도로 보인다. 특히 현지 자산운용사 등 외부 투자자들과 적극적으로 접촉해 대주단의 대출 잔액 인수를 추진하는 한편 대출 만기를 3년 연장하기 위한 협상에 나서고 있다. 만기를 연장하는데 성공한다면 자산가치를 끌어올려 건물 매각을 다시 시도할 계획이다. 그러나 전문가들은 한투리얼운용과 대주단 협의로 담보권은 내년 초까지 유예됐지만 현재 기존 3%에서 5%로 높아진 이자가 다시 연체이자 5%가 더해져 10%가 넘는 수준이라 부실이 더 커질 수 있다는 우려를 내놓는다. 

정통한 관계자는 "담보권 행사 유예로 한숨 돌렸더라도 현실적으로 자산 매각 전까지 국내로 가져올 수 있는 현금은 없을 것"이라며 "미국 부동산 시장 자체가 오피스 임대 수요가 좀처럼 회복되고 있지 않아서 잔여 공실이 여전히 많은데, 임차인 확보에는 적잖은 시간이 걸릴 것이고 이미 국내 투자자들의 원금 회복은 어려운 수준"이라고 지적했다.