딜사이트가 2021년 감사보고서와 서울신용평가 등 신용평가사의 평가보고서를 토대로 집계한 결과 제일건설이 보유한 PF 우발채무는 지난해 3분기 기준 1조1000억원 규모인 것으로 나타났다. 확인된 사업장은 총 10곳으로 대부분 올해 상반기 유동화증권의 차환발행이 필요한 상태다.

◆9곳 중 8곳, 상반기 내 만기 도래

주요 사업장을 살펴보면 가장 먼저 만기가 도래하는 사업장은 기흥에코시티PFV가 추진하는 용인 기흥 하갈동 타운하우스 개발사업이다. 이 사업은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 472번지 일원 46만㎡의 부지에 공동주택 및 근린생활시설 등을 포함한 타운하우스를 개발하는 사업이다.

이 부지는 애경그룹이 세운 엘로지스틱스PFV가 물류센터를 개발하기 위해 매입한 땅이었다. 하지만 부동산 경기 악화로 지난해 8월 제일건설 컨소시엄이 설립한 기흥에코시티PFV에 매각을 결정했다.

당시 이 부지의 매각가는 1883억원을 기록했다. 기흥에코시티PFV는 이 부지 매입을 위해 1910억원의 PF 대출을 일으켰다. 선순위인 트렌치A 대출은 1500억원, 트렌치B와 트렌치C는 각각 210억원, 200억원이다.

시행사에 대출금을 제공하기 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 그레이트힐제일차와 이페브제일차는 단기사채(ABSTB)를 발행해 각각 200억원과 10억원을 모집했다. 그레이트힐제일차는 트렌치C, 이페브제일차는 트렌치A의 대출금 전부 또는 일부를 제공했다. 각 유동화증권의 만기는 오는 12일(2회차)로 동일하다.

하반기 유동화증권의 만기가 도래하는 유일한 사업장은 옥정제일2차유동화전문회사가 옥정제일2차PFV에 대출하기 위해 발행한 728억원의 유동화사채(ABS)다. 만기는 지난해 6월 10일부터 오는 8월 7일까지 약 1년 2개월이다.

회사가 제공한 대출금은 케이마스터제사차가 시행사에 발행한 자금의 상환에 활용한 것으로 추정된다. 케이마스터제사차는 옥정제일2차PFV에게 대출금 1150억원을 제공하기 위해 ABSTB를 발행했고 한국기업평가가 신용평가를 실시한 2021년 11월 19일 당시 728억원의 대출 잔액이 남아 있었다. 해당 사업장은 오는 3월 준공을 목표로 공사가 진행 중이다.

◆기존 유동화증권 차환 '문제 없어'

제일건설이 PF 신용보강을 제공한 주요 사업장 9곳 중 6곳은 미착공사업장인 것으로 추정되지만 유동화증권의 차환발행 위험은 상대적으로 적다는 게 업계의 평가다. 최근 진행한 자체개발사업의 분양성과와 입지조건 등을 감안하면 회사가 사업 관련 자금 소요에 적절히 대응이 가능하다는 것이다.

지난해 3분기 기준 미착공 사업장은 용인 기흥 하갈동 타운하우스 개발사업과 제주 중부공원 개발사업, 봉산공원 민간주택 개발사업, 고양 일산동구 공동주택 개발사업, 평택 가재지구도시개발사업, 기흥 영덕동 기업형 임대주택 개발사업 등이다. 제주 중부공원 개발사업을 제외한 모든 사업장이 수도권에 위치해 있어 상대적으로 미분양 위험이 낮다는 게 업계의 평가다.

앞서 추진한 다수의 자체개발사업 현장에서 분양 완판에 성공했다는 사실도 긍정적인 요인으로 작용한다. 2021년 하반기 착공해 2025년 상반기 준공에 포함되는 주요 자체개발사업 현장을 살펴보면 ▲파주운정A10 ▲인천효성A ▲인천효성B ▲파주운정A7 ▲익산수도산 ▲원주중앙공원 등 6곳이다. 분양률은 모두 100%다.

제일건설의 재무건전성도 준수한 편이라 크고 작은 자금 소요에 유연히 대응할 수 있다는 평가다. 2021년 말 회사의 유동자산은 2조3699억원, 현금성자산은 4858억원으로 PF 우발채무의 규모 대비 양호한 수준을 유지하고 있다.

정민수 서울신용평가 선임연구원은 "지난해 9월말 제일건설의 PF 대출 관련 보증금액은 1조1000억원 규모로 진행 및 예정사업장의 용지대금 차입금 등으로 구성돼 있다"며 "지급보증 사업장의 분양성과 및 입지조건 등을 감안하면 우발채무 현실화 리스크는 크지 않다"고 말했다. 이어 "예정사업장의 분양성과에 따라 관련부담이 확대될 가능성은 남아있다"고 덧붙였다.