◆누적되는 미분양 주택…주택도시기금 7조원 구원투수로

지난해부터 부동산 경기가 침체하자 미분양 매물이 크게 늘었다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만1000가구로 집계됐다. 전국 미분양 매물이 6만 가구를 돌파한 것은 2015년 이후 7년 만이다. 국토부는 내부적으로 미분양 위험수위를 6만2000가구로 잡았다. 상승폭을 감안한다면 올해 이 물량을 넘어서는 것은 기정사실이다.

정부의 위기감이 높아지자 지난 3일 국토교통부 업무보고 당시 윤석열 대통령은 '미분양 주택의 정부 매입 후 임대'를 지시했다. 정부 차원에서 미분양 매물의 해소를 거들라는 주문이다.

일각에서는 건설사와 개발업자를 살리기 위한 공적자금의 투입이라고 비판하기도 하지만, 건설사를 비롯한 금융권과 주택시장 전체의 연쇄도산을 막기 위한 선조치란 해석도 나온다.

문제는 미분양 주택의 매입을 위한 재원 확보 방안이다. 현재 국토부가 검토 중이지만 크게 두 가지 방안이 거론된다. 국토부의 주택도시기금을 활용하는 방안과 LH의 사업비를 활용한 매입임대 확대다.

주택도시기금은 주거복지와 도시재생 등에 사용하기 위해 정부가 조성한 자금이다. 주요 재원은 주택청약저축 가입액과 국민주택채권 매입액이다.

국토부 자료를 종합해보면 주택도시기금의 여유자금은 2021년까지 늘다가 지난해 감소세로 돌아섰다. 연도별 주택도시기금 여유자금은 2019년 12조3088억원에서 2020년 33조1903억원으로 크게 늘었으며, 2021년 47조 3772억원으로 정점을 찍었다. 지난해 말 기준 29조3873억원으로 줄어들었다.

국토부는 올해 매입임대주택 3만5000가구를 공급하기 위해 주택도시기금 6조763억원을 편성했다. 여기에 국회 동의 절차를 거치지 않고 더할 수 있는 20% 수준의 증액을 활용한다는 방안이다. 총 7조2000억원의 주택도시기금을 우선 미분양 매물을 사들이는 데 투입할 전망이다.

이는 지방의 아파트 분양가를 3억5000만원 가량으로 잡았을 때 2만여 가구의 매입이 가능한 규모다. 주택도시기금을 활용해 미분양 주택을 사들인다면 이후 LH가 공공임대주택으로 활용할 가능성이 크다.

정부는 공공의 미분양 주택 매입의 역할을 확대하기 위해 매입 대상도 넓히려는 추세다. 현행 규정에서는 규제지역의 미분양 아파트만 매입할 수 있는데 최근 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 지역을 제외하고 모두 규제가 풀린 상태다. 이에 정부는 매입 대상 아파트를 확대하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해진다. 미분양 아파트의 매입 규모 및 대상 조건 등 구체적인 안은 올 상반기 내 나올 것으로 전망된다.

◆LH 매입임대로 미분양 해소 거들 듯

누적되는 전국의 미분양 매물의 해소에 한국토지주택공사(LH)가 나설 수 있다는 이야기도 있다. LH의 사업비를 활용해 매입임대의 확대를 통한 미분양 매물 해소가 골자다. 최근 LH가 서울 내 미분양 아파트를 매입하자 정부 차원의 미분양 매물 해소라는 해석도 나왔다.

LH는 지난해 12월 서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유팰리스' 전용면적 19~24㎡ 36가구를 총 79억4950만원에 매입했다. 해당 단지의 시행사 시에스네트웍스가 소유한 매물을 LH가 사들인 것이다. 한 가구당 최저 2억1000만원에서 최고 2억6000만원에 매입했다.

비슷한 시기 LH는 서울 광진구 자양동 '안틸리아 자양' 전용면적 25㎡ 28실도 매입했다. 매입가는 가구당 최저 3억5000만원 수준이다. 총매입 금액은 98억원이다.

LH 측은 정부차원의 미분양 매물 해소와 최근 서울의 아파트 매입은 관련이 없다고 선을 그었다. 자체적인 매입임대 사업을 위한 조치라는 얘기다.

LH 관계자는 "최근 서울 내 미분양 주택매입은 매입임대 주택사업을 위해 공고를 내고 물건에 대한 심사를 거쳐 매입이 이뤄졌다"라며 "이 건은 미분양이라서 매입을 한 것이 아니고, 매입하고 나니 미분양 매물이 섞여 있는 것"이라고 답했다.

이 관계자는 "만약 정부 차원의 미분양 주택 매입을 시도하는 데 LH가 참여한다면, 미분양 주택 매입을 위한 별도 공고를 내고 사업을 진행하게 된다"고 설명했다

그러면서 "만약 LH가 미분양 주택 매입 사업에 참여한다고 가정한다면 재원 조달은 정부의 출자와 융자, LH의 자체사업비 등을 활용할 가능성이 높다"라고 말했다. 특히 LH의 재무 부담을 늘리지 않을 경우 리츠 등 펀드를 조성해 재원을 조달하는 방법도 있다.

◆ 준공 후 미분양 7110가구…매입 시 1조9000억원 소요

업계에서는 현재 미분양 물량 중 악성 재고로 분류하는 '준공 후 미분양' 7110가구를 LH가 매입임대로 떠안을 가능성이 크다고 보고 있다.

지난해 LH가 매입임대주택 3만793가구를 매입하는데 투입한 사업비는 총 8조3394억원이다. 이를 총 가구 규모로 나눠보면 가구당 약 2억7000만원이 소요됐다. 가구당 금액을 지난해 11월 기준인 준공 후 미분양 7110가구에 곱해보면 약 1조9197억원을 우선 투입해야 한다.

LH에서 자체적으로 보유한 자산 내역을 살펴보면 현금 및 현금성자산은 지난해 반기보고서 기준으로 7조6083억원을 보유 중이다. 준공 후 미분양 매물 전부를 사들이는 데 현금성자산의 25%정도만 들이면 산술적으로 가능한 셈이다.

내부 유동자산을 활용해 미분양 매물을 LH가 매입하더라도 부채비율이 크게 올라가는 구조는 아니다. 기본적으로 부채총계가 너무 커서다. 2022년 반기 기준으로 LH의 부채비율은 219%으로 부채총계가 144조5112억원, 자본총계가 65조9259억원이다. 여기에 부채총계가 몇조원 추가된다고 해도 5% 내외의 상승에 그치는 구조다.

만약 준공 후 미분양 뿐만 아니라 현재 미분양 매물 6만1000가구의 상당수를 사들인다고 가정하더라도 절반 이상의 소화는 가능하다. 지난해 기준으로 가구당 2억7000만원으로 가정한다면 총 미분양 매물을 전부 사들이는 데 들어가는 비용은 16조4700억원이다.

이는 지난해 LH의 사업비 지출 예산안 33조4474억원의 절반에 해당하는 수준이다. LH 역시 지난해 매입임대 및 임대관리 지출 예산으로 11조5404억원을 편성했다. 올해 정부보조금 등을 더해 예상 비용을 비슷하게 잡는다면 시중 미분양 매물의 약 70%의 소화가 이론적으로 가능하다.

다만 LH의 중장기재무관리 계획에 따르면 2023년 매입임대 공급 규모는 2만8000가구 정도로 제시했다. 총 사업비 규모는 33조9000억원으로 지난해와 비슷하지만 매입임대가 포함된 주거복지 항목을 2022년 12조원에서 2023년 7조8000억원으로 대폭 줄였다. 

이는 비수익사업 비중 확대가 향후 재무건전성 악화로 연결될 가능성을 염두에 둔 계획이다. 이에 LH는 최근 주택가격 상승과 수도권 신축매입약정 주택 비중이 높아진 점을 고려해 실사업비 대비 65%에 불과한 정부지원단가의 현실화 필요성을 건의할 방침이다.