[딜사이트 박성준 기자] 대성파인텍이 추진 중인 '9.81파크 인천' 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 과정에서 다양한 담보를 동원해 대출을 성사시켰다. 초기 개발 단계로 아직 매출이나 현금흐름이 발생하지 않는 상황에서 사업 자산을 넘어 계열 및 외부 자산까지 폭넓게 결합해 신용을 보강한 구조다.

13일 업계에 따르면 시행법인 모노리스인천파크(대성파인텍 100%)는 지난 3월 대주단으로부터 총 870억원 규모의 PF 대출을 조달했다. 트렌치A-1(770억원), 트렌치A-2(100억원)로 구성됐다.

대주단에는 하나은행과 하나캐피탈, 산업은행 등이 참여한 것으로 파악된다. 해당 PF 가운데 일부는 유동화 구조와 결합돼 단기 차환 형태로 운영되는 것으로 알려졌다.

해당 사업은 인천공항 국제업무단지(IBC-1) 부지에 실내 레이싱 테마파크 '9.81파크 인천'을 조성하는 프로젝트다. 주소는 인천광역시 중구 운서동 2850-22번지 일원이다. 사업규모는 지상 1~3층 건물, 총 4개 레이싱코스 규모의 스마트 레이싱파크가 들어선다. 2025년 1월 착공에 들어가 현재 공사가 진행 중이며, 2027년 1월 준공을 목표로 한다.

시공은 두산건설이 맡았고, 일정 기한 내 사용승인을 확보해야 하는 책임준공 의무를 부담하고 있다. 이는 공사 지연 시 시공사가 일정 부분 리스크를 떠안는 구조다.

이번 PF에는 사업 자산과 미래 매출채권 뿐만 아니라 타지역 운영자산, 제3자 부동산, 시행법인 지분까지 포함될 정도로 다층적인 담보가 동원했다.

전형적인 담보 기반 프로젝트금융 틀을 따른다. 준공 이후 개발 건물은 담보신탁을 통해 관리되며, 대주단은 공동 1순위 우선수익권을 확보하게 된다.

동시에 사업에서 발생하는 매출채권 역시 금전채권신탁으로 묶인다. 향후 분양이나 운영 과정에서 발생하는 현금흐름이 신탁 구조 안으로 편입돼 대출 상환 재원으로 직접 활용되는 방식이다. 즉, 자산과 현금흐름을 동시에 통제하는 구조로 회수 안정성을 높인 형태다.

담보 범위가 사업 자산을 넘어 외부에서도 끌어왔다. 모노리스는 제주에서 운영 중인 '9.81파크' 부지와 건물을 추가 담보로 제공했다. 이미 수익이 발생하고 있는 운영 자산을 끌어와 아직 현금창출력이 없는 인천 사업의 신용을 보완한 것이다.

여기에 더해 서울 명동2가 소재 부동산이 물상보증 형태로 편입됐다. 이는 차주가 아닌 제3자가 자신의 자산을 담보로 제공하는 구조다. 사업과 직접적인 연관이 없는 외부 자산까지 담보 범위에 포함됐다.

여기에 시행법인 모노리스인천파크 지분도 담보로 제공하며 신용보강에 나섰다. 담보설정금액은 약 300억원 규모다. 이는 PF 전체 규모(870억원)의 상당 부분에 해당하는 수준이다.

모노리스인천파크는 현재 매출이 발생하지 않는 상태에서 공사비 지출이 지속되는 구조다. 실제로 최근 재무제표에서도 매출은 발생하지 않은 반면 투자활동을 중심으로 현금 유출이 이어지고 있어 단독 현금흐름만으로는 대규모 자금 조달이 어려운 상황으로 평가된다. 이에 따라 사업 자산만으로는 부족한 신용을 외부 자산과 이해관계자를 결합하는 방식으로 보완한 것으로 풀이된다.

부동산업계 관계자는 "해당 프로젝트는 인천공항 앞에 글로벌 수준의 K엔터테인먼트 시설을 개발하는 사업이지만 현재 상태에서 프로젝트 단독 신용으로는 부족한 부분을 계열 및 외부 자산, 그리고 지배주주 신용까지 결합해 메운 것으로 평가된다"고 말했다.