[딜사이트 한경석 기자] 삼성그룹 최초의 공모상장 리츠 상품인 삼성FN리츠가 상장 리츠 최초로 연 4회 분기 배당을 시행하면서 연 평균 5.6%의 배당률을 제시했다. 서울 강남권 우량자산 투자를 통해 국내 리츠에 대한 접근성을 높이고 시장을 이끌어가겠다는 포부다. 

삼성SRA자산운용은 13일 서울 여의도에서 기자간담회를 열고 "서울 강남권 빌딩에 간접 투자할 수 있는 '삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠)'의 IPO(기업공개)에 나선다"고 밝혔다.

삼성FN리츠는 이달 기관투자자와 일반투자자를 대상으로 주당 공모가 5000원에 2378만주를 발행해 총 1189억원을 조달하고 30일 주금이 납입되면 내달 10일 유가증권시장에 입성한다. 이번 상장에서 삼성증권, 한국투자증권이 대표 주관사로 맡고 NH투자증권, KB증권도 주관사로 참여한다. 

삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 참여한 영속형 리츠다. 국내 핵심업무지구에 위치한 우량 오피스 자산 '대치타워'와 '에스원빌딩'을 기초 자산으로 포트폴리오를 구축했다.

◆삼성금융네트웍스 활용 대형화 성장 전략

삼성FN리츠의 자산운용규모(AUM)는 지난해 3분기 기준 9조원 규모다. 이에 따른 내부수익률(IRR)은 22.7% 수준이다. 해당 IRR은 삼성SRA자산운용이 국내 부동산에 대한 오피스 펀드를 매각한 뒤 거둔 수익률을 평균으로 낸 값이다.

김대혁 삼성SRA자산운용 리츠본부장은 "국내 핵심지역 자산에 투자하는 부동산 대체투자 상품으로 주변 지역개발 호재 등을 고려해 수익성을 도모하고 있다"며 "1, 4, 7, 10월 등 차별화된 분기 배당 결산을 통해 상품성을 갖췄다"고 말했다. 

통상 분기 배당 방식의 리츠는 운용인력과 결산과 관련된 막대한 인력이 뒷받침돼야 한다. 이날 삼성SRA자산운용은 "삼성금융네트웍스의 4개사가 참여해 인건비를 감당할 수 있는 여력이 충분한 장점을 지녔다"고 강조했다. 

리츠는 상장 후에도 계속 자산을 편입해 키워나가야 하는 것이 관건이다. 이를 위해 삼성생명과 삼성화재는 기존의 우량자산을 통해 딜 파이프라인을 공급해주고 가치 투자를 하고 있다. 두 회사는 삼성FN리츠에 1478억원을 투자한 주요 주주로 상장 후 삼성생명은 19.5%, 삼성화재는 18.7%의 지분율을 나타낸다. 두 기업 모두 보험금지급능력 'AAA'로 높은 신용등급도 자랑한다. 김 본부장은 "삼성생명과 삼성화재는 상장 이후에도 지분율을 유지한다"고 전했다.

김 본부장은 "삼성생명과 삼성화재가 스폰서로 참여해 해당 기업의 자산과 역량을 활용하고 자본 조달에 이점을 지녔다"며 "타 상장 리츠 대비 비교적 주가 하락에 대한 방어력이 강하고 스폰서가 보유한 다수의 우량 오피스에 대한 우선매수협상권을 확보해 향후 국내 우량 오피스 자산을 확보에 있어서도 유리하다"고 강조했다.

삼성FN리츠의 예상 배당 수익률은 5.6%다. 김 본부장은 "이번 IPO시 투자를 하게 되면 상장일로부터 배당일까지 25% 정도의 기대 수익률을 예상한다"며 "분기 배당을 기존의 분기 배당 리츠인 SK리츠(3, 6, 9, 12월), 코람코더원리츠(2, 5, 8, 11월)와 차별화된 달로 시행하기에 3가지 리츠 상품에 투자하게 되면 투자자는 매달 배당 수령이 가능하다"고 전했다.

삼성FN리츠의 투자 자산인 대치타워는 강남권 업무지구(GBD) 내에서도 핵심업무지구인 테헤란로에 위치한 연면적 1만3671평 규모의 우량 오피스 자산이다. 국내 1위 생명보험사인 삼성생명이 주요 임차인으로 약 65%를 사용하고 있으며 현재 임대율이 99.1%에 달해 안정적인 임대 수입이 가능하다는 게 삼성SRA자산운용의 설명이다.

대치타워는 120여개 테헤란로 인접 빌딩 중 기준층 면적 8위를 자랑한다. 수도권 광역급행철도(GTX)노선 계획에 따라 삼성역의 유동 인구 증가에 따라 자산 가치 상승을 기대한다. 대치타워는 지난해 11월 평당 3519만원, 약 4811억원에 취득했다. 과거 LG 반도체 사옥으로 개발 후 SK하이닉스와 합병됨에 따라 SK하이닉스 사옥으로 운영된 바 있다. 2004년부터 삼성생명의 자산으로 매입해 사옥으로 사용하고 있다. 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 복합환승센터(GTX, 위례신사선), 국제교류복합지구 등 개발 호재가 집중된 삼성동 인근에 있어 임대료와 자산 가치 상승이 기대된다.

또 다른 투자 자산인 에스원빌딩은 서울 도심업무지구(CBD)에 위치한 연면적 8352평 규모의 오피스 자산이다. 삼성그룹계열의 국내 1위 보안솔루션 기업 에스원이 준공 이후 21년간 임차해 사용하고 있어 안정적인 임대 수입이 가능하다. CBD에 있어 강남권, 여의도업무지구 등과 높은 접근성을 보인다. 해당 자산 인근에는 삼성본관빌딩, 삼성생명 서소문빌딩 등 계열사 자산들이 삼성 클러스터를 형성하고 있어 임차 수요 확대를 예상한다.

◆ 리파이낸싱 효과, 배당 수익률 개선 기대

부동산 매입 비용 대비 수익률을 뜻하는 캡레이트(Cap rate‧자본환원율)면에서 삼성FN리츠의 핵심 자산 대치타워는 4.3%를 나타낸다. 국내 중심 지역의 오피스 캡레이트가 평균 3.5%라는 점을 고려할 때 상대적으로 낮은 가격에 부동산 자산을 매입해 높은 수익률을 나타낸다. 에스원빌딩의 경우 3.7% 캡레이트를 보였다. 시장의 평균 수준을 소폭 웃돈다.

이날 삼성FN리츠의 성장 요인으로 "금리 안정기 리파이낸싱(자금 재조달) 효과"가 언급됐다. 삼성FN리츠의 담보대출은 양도성예금증서(CD)금리에 연동돼 있다. 김 본부장은 "국내에서 23번째로 상장하는 리츠"라며 "지난해 시장이 가장 어려운 당시 3개월 변동금리로 3491억원을 단기 차입했고 임대보증금을 포함해 55%의 주택담보대출비율(LTV)을 나타내고 있다"고 말했다. 이어 "금리 변동성을 고려했을 때 향후 금리가 내려가는 시점에 자금 재조달 시기가 도래할 것으로 예상돼 배당 수익률 역시 개선 가능성이 높다"고 밝혔다.