[딜사이트 박성준 기자] 2022년 부동산 시장을 돌아보면 다양한 이슈가 있었지만 역시나 금리의 파괴력을 실감한 한해였다.

이전 정부 5년간 집값을 잡겠다고 수많은 부동산 정책을 내놨지만 결국에 집값을 잡은 건 금리였다.

우리나라의 금리인상은 미국 연방준비제도(Fed)를 따라갈 수밖에 없는 구조이지만, 올해 상승분 225bp(1bp=0.01%포인트)가 이렇게 위력적일 줄은 몰랐다.

다만, 금리의 인상이 다가온다는 것은 대부분 알고 있었다. 지난해 말부터 집값 고점론이 퍼지고 있었으며, 코로나의 종식과 함께 긴축통화 정책을 위한 금리 상승은 어느 정도 예견됐다. 예상과 다른 부분은 금리가 조금 급하게 올라간 정도다.

투자에 대한 책임은 개인 몫이지만, 사회적 분위기를 매수세로 몰아가 놓고 갑자기 금리를 올려 하락추세로 전환한 것은 조금 가혹하다. 불과 1년 사이에 부동산 광풍은 일장춘몽을 꾼 것처럼 사라졌다. 주택과 상업용을 나눌 것 없이 부동산 시장은 곧장 얼어붙었다.

이 때문에 1년간 보도된 부동산 기사의 흐름도 많이 바뀌었다. 이전엔 신규투자에 관한 내용이 많았다면, 최근에는 자산매각과 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 혹은 차환실패 등 부정적 내용이 늘어났다.

실제로 자본시장의 거래실적을 집계하는 리그테이블 자료를 살펴보면 연초 대비 하반기에 접어들수록 부동산의 거래규모가 크게 줄었다. 금리인상으로 인한 자금조달 비용이 상승하자 기업들이 인수를 포기하는 것으로 해석된다.

기업들은 위기에서 살아남기 위해 새로운 사업영역도 더 넓히는 추세다. 건설사들은 국내 주택시장에 의존하던 포트폴리오를 해외로 넓히고, 기존에 도전하지 않았던 환경·폐기물 사업 등 다양한 영역에 손을 대고 있다. 특히 미래에 더욱 시장이 커질 만한 물류센터나 데이터센터 등 상업용 부동산 시장에서도 새로운 흐름이 조금씩 나타나는 중이다.

올해의 키워드가 금리였다면 내년도 일단은 금리다. 다만, 바라보는 방향은 반대다. 올해는 금리의 인상폭에 집중했다면, 내년은 금리인상을 언제 멈출 것인지가 관건이다. 그 시점을 자산시장의 바닥으로 인식하기 때문이다.

부동산은 자산 특성상 입지나 건축물 유형이 굉장히 중요하다. 이 때문에 옥석 가리기라는 말을 심심찮게 사용한다. 하지만 내년까지도 옥인지 돌인지 중요하진 않을 듯하다. 여전히 연준 의장 혹은 한은 총재의 입만 바라보는 한해가 이어지지 않을까 한다.