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"국내 상업용 부동산 시장은 블루오션"
박성준 기자
2022.12.06 08:51:55
장재훈 JLL코리아 대표 "데이터센터·셀프스토리지 등 선진화 영역 커질 것"
이 기사는 2022년 12월 05일 06시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 박성준 기자] "국내 상업용부동산 시장 자체가 블루오션이라고 생각한다. 선진국에 비하면 한국은 발전속도나 규모가 초기단계에 불과하다."

지난 1일 여의도 IFC JLL(존스랑라살)코리아 사무실에서 만난 장재훈 대표는 상업용부동산 시장의 전망을 묻는 질문에 이같이 답했다.


1995년 미국 보스턴에서 건축가로 사회생활을 시작한 장 대표는 해외와 국내 부동산 시장을 모두 경험한 전문가다. 2018년부터는 한국인 최초로 JLL코리아에서 대표를 맡았다.


그는 국내 상업용 부동산 시장의 잠재력을 높게 평가했다. 특히 한국 경제가 성장하고 글로벌 진출 기업이 증가하면서 JLL 같은 부동산 서비스 회사의 역할이 더욱 커질 것이라고 확신했다.


부동산이라는 자산이 구시대적이라고 생각할 수 있지만 경제의 발전과 세상의 변화에 맞춰 함께 진화할 것이라는 게 장 대표의 생각이다. 장 대표는 향후 데이터센터를 비롯해 개인적인 저장공간인 셀프스토리지(Self Storage) 등 다양한 형태의 상업용 부동산 상품이 생겨날 것이라고 덧붙였다.

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JLL 장재훈 대표 / 사진 = JLL

◆어려울 때 기회 생겨…"앉아서 기다릴 수 없어"


최근 글로벌 경제의 불확실성이 커지고 그에 따라 국내 부동산 시장도 침체국면에 들어섰지만, 장 대표는 보다 적극적인 자세로 대응하겠다고 답했다.


그는 내년 상업용 부동산 시장의 전망을 두고 반등과 침체의 방향성을 맞추는 문제는 불가능하다고 선을 그었다. 다만 상업용 부동산의 다양한 영역에서 새로운 기회가 생길 것이라고 조언했다.


장 대표는 "상업용 부동산 시장에서 매입·매각만 다룬다면 당연히 내년도 어렵겠지만 임대시장과 물류센터, 리테일, 자산관리 등 다양한 시장이 있다는 점을 감안해야 한다"라며 "코로나와 러시아 우크라이나 전쟁 등 입체적인 이슈가 복합적으로 돌아가는 상황에서 위기가 끝나기를 바라며 기다려선 안된다"라고 말했다.


특히 장 대표는 국내 상업용 부동산 시장을 외국과 비교하면서 본격적인 상업용 부동산 투자 시장 역사가 10년 정도에 불과한 초기단계이지만 전체 글로벌 시장에서 국내 시장의 중요도가 점점 높아질 것이라고 전망했다.

 

그는 "한국만큼 해외시장에 대규모로 부동산 투자를 하는 나라는 흔치 않다"라며 "향후 우리기업이 해외진출을 하거나 국내에 투자를 진행하는 것 모두 상업용 부동산 시장의 성장으로 이어진다"라고 강조했다.


예를 들어 국내 굴지의 대기업이 해외시장 진출을 위해 현지 법인을 설립한다면 오피스 임대부터 생산시설의 설치 등 부동산과 관련된 모든 서비스를 JLL이 맡을 수 있다는 이야기다.


장 대표는 "과거에 비해 우리나라 회사들도 굉장히 글로벌화하고 업무의 효율성도 높아졌다"라며 "JLL은 100% 자회사 체제로 지점을 운영하기 때문에 전 세계 어디를 가도 똑같은 수준의 서비스를 공급하고, 국가별 소통도 원활한 편"이라고 언급했다.


◆데이터센터‧셀프스토리지 등 미래형 부동산 시장


상업용 부동산 시장의 다양성이 커지는 가운데 장 대표는 데이터센터와 셀프스토리지 등 새로운 영역의 시장이 커질 것이라고 예상했다.


그는 5G, 자율주행 등 4차 산업혁명으로 산업생태계가 진화하면서 데이터센터의 수요가 커질 것이라고 전망했다. 특히 향후 10~15년 사이 하이퍼스케일 데이터센터가 많이 필요할 것이라고 장 대표는 지적했다. 하이퍼스케일 데이터센터는 연면적 2만2500㎡ 규모의 면적에 최소 10만 대 이상의 서버를 갖춘 초대형 데이터센터를 말한다. 최근 사회적 문제가 된 메신저의 먹통사태와 맞물리면서 하이퍼스케일 데이터센터와 데이터 백업 다중화에 대한 필요성과 사회적 요구도 점차 커지고 있다. 


문제는 이를 위한 국가적 수준의 인프라가 미흡하다는 점이다. 하이퍼스케일 데이터센터를 운영하기 위해서는 전력공급과 부지확보 등 인프라에 대한 선투자가 이어져야 한다. 장 대표는 "상업용부동산의 신시장 개척을 위해 정부의 정책적인 지원이 필요하다"며 "특히 이해관계가 복잡하게 얽힌 문제일수록 집단지성을 활용해 효과적인 정책을 만들어야 한다"고 덧붙였다.


또 다른 선진국형 부동산 사업으로 장 대표는 셀프스토리지를 언급했다. 경제가 성장하면서 도심의 임대료가 비싸지자, 더욱 저렴한 저장공간을 찾는 수요가 늘고 있기 때문이다. 


장 대표는 "셀프스토리지는 미국의 뉴욕, 일본, 싱가폴 등에서 이미 활성화된 사업"이라며 "우리나라도 서울을 중심으로 주거비와 임대료가 높아지다 보니 도심을 중심으로 셀프스토리지가 퍼지고 있다"라고 말했다.


그러면서 그는 "우리나라의 상업용 부동산 시장 역사가 짧다보니 상품이 다양하지 않다"라며 "셀프스토리지는 경기방어적인 측면이 있어 안정적인 수익을 원하는 투자자가 많이 찾는다"라고 설명했다.


◆ 아태지역 3위 한국…상업용 부동산은 판 키워야


장 대표는 한국이 아태지역에서 세 번째 국가경제 규모를 가진 반면, 상업용 부동산 시장은 상대적으로 너무 작다고 평가했다.


그는 "JLL코리아가 아태지역에서 가장 작은 지점을 보유하고 있다"라며 "이는 우리나라의 상업용 부동산 시장이 경제규모에 비해서 뒤떨어져 있어서다"라고 안타까움을 나타냈다.


다만 장 대표는 JLL코리아가 계속 성장할 것이라고 포부를 밝히며 향후 우리나라가 경제 위상에 걸맞은 수준으로 상업용 부동산 시장이 고도화될 것이라고 전망했다.


장 대표의 설명에 따르면 아시아지역의 대국인 중국과 인도의 경우 JLL 직원의 규모가 1만명을 넘어선다. 일본도 2000명에 달한다. 다만 한국의 경우 400명 정도에 불과하다.


글로벌에서 차지하는 상업용 부동산의 규모도 우리나라는 1%에 미치지 못한다. 아태지역만 놓고 본다면 JLL코리아는 전체의 약 3%에 그친다는 게 장 대표의 설명이다. 장 대표는 향후 JLL코리아가 2000~3000명 수준의 규모로 성장하기를 바랐다.


국내 상업용 부동산 시장의 성장이 더딘 이유로는 1세대 창업자들이 경영하는 기업들의 부동산 소유 시기가 너무 길다는 점을 꼽았다.


장 대표는 "중국도 상업용 부동산이 빠르게 성장했는데, 이는 선진화된 시장을 빠르게 받아들였기 때문"이라며 "반면 우리나라는 기업이 자체적으로 부동산을 관리하는데다가 폐쇄적으로 운영한 측면이 있다"라고 말했다. 다만 대기업 오너도 2~3세대 경영으로 넘어가면서 선진금융기업을 도입하고 상업용 부동산에 대해 유연한 태도로 변하는 점은 긍정적으로 바라봤다.


장 대표는 상업용 부동산의 선진화를 위해 시장자료의 투명성을 확보해야 한다고 꼬집었다.


장 대표는 "우리나라는 주거용 부동산의 경우 굉장히 투명한 편이지만, 상업용 부동산은 대부분 정보가 부족하다"라며 "상가 등 중소형 부동산시장에 특화된 회사도 없는 반면, 개인 중심의 공인중개사가 너무 많다"라고 지적했다.


그러면서 장 대표는 "상업용 부동산은 임대차와 공실률, 구매력 등 상권분석과 수익률 계산이 중요한데 우리나라는 매매정보만 가득하다"라며 "상업용 부동산의 선진화를 위해서는 정보수집과 제공을 위한 환경을 우선 구축해야 한다"라고 말했다.

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