[딜사이트 최지혜 기자] 이재명 대통령의 집권 2년차인 2026년 상업용 부동산 시장은 빙하기를 맞았다. 1분기 상업용 부동산 거래 시장이 지난해 같은 기간과 비교해 절반 수준으로 쪼그라들었고 1조원이 넘는 대형 거래가 한 건도 이뤄지지 않으면서 위축된 분위기를 반영했다. 

상업용 부동산 시장은 지난해 잠시 거래 회복세가 나타나기도 했지만, 성장 전망이 무색하게 올 들어 고금리 기조가 지속되고, 중동전쟁으로 인해 경기침체 우려가 나타나면서 시장은 다시 급격히 위축됐다는 지적이다. 1분기 내내 1조원 이상의 대형 거래는 한 건도 나오지 않았고 그 자리를 리파이낸싱과 전략적 인수를 중심으로 한 중소형 거래들이 대신했다.

1일 딜사이트 자본시장 리그테이블에 따르면 올해 1분기 잔금 납입을 완료한 상업용부동산 거래액은 총 2조8316억원으로 집계됐는데 이는 지난해 1분기 5조843억원 대비 무려 44.3% 급감한 수치다. 거래 건수 역시 지난해 34건에서 올해 17건으로 줄어들며 시장의 하향세가 나타났다.

최근 몇 년 간 추이를 살펴보면 부침은 더욱 뚜렷하다. 상업용 부동산 거래액은 지난 2022년 1분기 6조원대를 기록하며 정점을 찍었으나, 본격적인 금리 인상기에 접어든 2023년과 2024년에는 2년 연속 3조원대로 내려앉았다. 이어 지난해 1분기 5조원대로 일시적인 반등에 성공하며 회복 기대감을 높였지만 1년 만에 다시 2조원대로 후퇴하며 재차 위축된 모습이다.

올해 1분기 시장에서 가장 큰 규모를 기록한 사례는 '서울스퀘어 쉐어딜(Share Deal) 담보대출 리파이낸싱'(9800억원) 건이다. 서울스퀘어는 중구 남대문로5가에 있는 사무용 오피스다. 오피스와 회의실 단기 대여를 통해 임대수익이 발생한다. 

이번 거래는 ARA코리아자산운용에서 한국투자리얼에셋운용으로 자산 운용의 주체가 바뀌는 과정에서 이뤄졌다. 이번 딜에는 삼성생명과 삼성화재 등 삼성 금융 계열사들이 우선주 투자자로 참여해 대규모 자금을 투입했다. 고금리 환경 속에서도 우량 자산에 대한 기관 투자자들의 선별적 투자가 이루어지며 안정적인 자금 구조를 확보해 딜을 마무리했다.

물류센터 부문에서는 1년 여를 끌어온 장기 매물이 마침내 주인을 찾으며 시장의 주목을 받았다. 지난해 4월 이지스자산운용이 매물로 내놓았던 '아레나스 영종' 물류센터가 주인공이다. 캡스톤자산운용은 4320억원에 해당 자산을 인수하며 1분기 주요 거래 명단에 이름을 올렸다. 물류센터 시장이 공급 과잉 우려로 부진을 면치 못하는 상황에서도 입지적 장점을 갖춘 자산은 전략적 투자자들에 의해 소화되고 있음을 보여주는 사례다.

오피스 시장에서는 'K 파이낸스 타워(K Finance Tower)'가 2200억원 규모로 거래되며 거래 명단 상단에 위치했다. 또한 성수동 한성자동차 부지에 HL사옥을 건립하는 사업(1246억원)과 로지스포인트 신해리 물류센터(1190억원) 등이 잔금 납입을 완료하며 1분기 거래에 힘을 보탰다.

이번 1분기 시장의 가장 큰 특징 중 하나는 시장을 압도할 만한 대형 거래가 부재했다는 점이다. 서울스퀘어를 제외하면 대부분의 거래가 5000억원 미만에서 형성됐다. 자금 조달의 불확실성이 커지면서 투자자들이 단위당 리스크가 큰 대형 자산보다는 관리가 용이하고 엑시트(투자금 회수) 전략 수립이 상대적으로 수월한 중소형 자산에 집중했기 때문이다.

특히 이번 분기에는 업무시설(오피스) 거래가 주를 이뤘고, 서울 관광수요를 습수할 수 있는 호텔 거래가 활발히 일어났다. 과거 시장의 한 축을 담당했던 물류센터 부문 거래가 다소 주춤한 사이 실질적인 임대 수요가 뒷받침되는 도심권 오피스와 핵심 물류 거점을 중심으로 한 거래가 우선적으로 성사됐다.

부동산 시장 관계자는 "최근 오피스 거래 시장의 경우 거래와 개발이 안정적으로 이뤄지고 있어 전략적 투자자(SI)를 포함한 매수자 중심의 거래 구조가 이어지고 있으며 특히 GBD 권역에 대한 선호가 지속됐다"며 "반면 개발형에서 코어·운영형 자산 중심으로 투자 축 이동하면서 물류센터·오피스·호텔 간 시장 온도차가 나타났다"고 분석했다.