[딜사이트 김현진 기자] 삼성증권이 제주시 오등동 일원에서 진행하는 오등봉공원 민간조성 특례사업에 직접대출을 실시한다. 당초 유동화증권 발행 방식에서 사업장 직접대출로 조달 방식을 변경한 것이다. 올해 하반기 중 착공할 계획으로 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 작업도 진행될 전망이다. 다만, 분양가가 다소 높게 책정됐다는 지적이 나옴에 따라 흥행 여부에 관심이 쏠린다.

11일 건설업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 에프엔제주제일차는 최근 제10회차 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 발행을 중단했다. 에프엔제주제일차는 제주시 오등봉공원 민간조성 특례사업 시행사인 오등봉아트파크에 대출을 실행하기 위해 설립한 SPC다. 오등봉아트파크가 보유한 대출채권을 기초로 유동화증권을 차환해 발행하는 구조다.

제주시 오등봉공원 민간조성 특례사업은 제주시 오등동 1596번지 일원 76만4863㎡ 부지에 아파트와 공원시설 등을 신축하는 사업이다. 시공사는 호반건설로 지하 3층~지상 15층 28개동 규모로 2개 단지로 나눠서 조성할 계획이다. 1단지 686가구, 2단지 715가구 등 총 1401가구 규모로 단지명은 '위파크 제주'로 결정했다.

오등봉아트파크는 사업 진행을 위해 다수의 대주와 2022년 4월 체결한 대출약정을 통해 3400억원 한도의 대출을 조달했다. 에프엔제주제일차도 대주중 하나로 참여해 200억원 규모의 ABSTB를 발행했다.

에프엔제주제일차는 삼성증권을 주관회사로 선정하고 2022년 4월22일 제1회차 ABSTB 발행했다. 총 21회차에 걸쳐 유동화증권 발행할 계획으로 마지막 회차의 만기일은 2027년 3월22일이다. 에프엔제주제일차는 9회차까진 차환 및 발행을 지속했지만, 지난 5일 발행 예정이던 10회차 ABSTB부터 발행을 중단했다.

에프엔제주제일차가 유동화증권 발행을 멈춘 이유는 주관회사인 삼성증권이 직접대출로 전환했기 때문이다. 자금조달 방식이 변경된 것으로 대출금 규모와 이자는 이전과 동일하다.

삼성증권 관계자는 "에프엔제주제일차가 발행하던 유동화증권을 회사가 인수해 발행을 중단한 것"이라며 "대출규모나 이자 등과 같은 조건은 변동된 게 없다"고 말했다.

호반건설은 올해 하반기 중 분양 및 착공을 실시할 계획이다. 제주시와 오등봉아트파크가 사업비를 두고 이견이 있었지만, 해결된 상태로 본PF 전환에도 무리가 없을 전망이다. 실제로 제주시와 오등봉아트파크는 공원 조성비로 각각 1160억원, 1080억원을 제시해 협의에 차질이 있었지만, 최근 1160억원에 최종 합의한 것으로 알려졌다.

'위파크 제주'의 분양가격은 3.3㎡당 2628만원으로 책정될 전망이다. 이 경우 전용면적 84㎡의 분양가는 9억원에 달한다. 이는 지난 2월 분양한 중부공원 민간특례사업 내 아파트 분양가보다 높은 수준이다. 해당 단지의 분양가는 3.3㎡당 2452만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡ 분양가는 7억원선이지만, 현재 분양률은 80% 수준으로 알려졌다. 위파크 제주의 분양가가 2억원 정도 높다는 점을 고려하면 고분양가로 인해 분양 흥행이 어려울 수 있다는 지적이 나온다.

건설업계 관계자는 "제주도의 경우 평균 분양가 7억원 이상인 아파트 단지의 미분양률이 높은 편"이라며 "정확한 분양가는 나와봐야 알겠지만, 고분양가 논란이 제기될 경우 분양 마케팅에 어려움을 겪을 가능성이 있다"고 말했다.