[딜사이트 김현진 기자] KCC오토그룹 계열사인 아르띠스타가 수백억원을 들여 조성한 경기도 파주 스튜디오가 투자금 회수에 비상이 걸렸다. 아르띠스타는 KCC오토그룹 오너인 이상현 부회장의 차남 이훈찬 씨가 대표이사로 있는 회사다. 

이렇다할 매출 실적이 없는 아르띠스타는 KCC오토그룹의 전적인 지원에 힘입어 경기도 파주시 일원에 '스테이지 온'을 준공하는데 성공했지만 또다른 복병인 임차인 확보에 난항을 겪고 있는 상황이다. 

27일 부동산업계에 따르면 아르띠스타가 경기도 파주시 월롱면 일원에서 추진한 스튜디오 개발 사업이 지난 2월 준공을 완료했다. 스튜디오 이름은 '스테이지 온'으로 지난 1월31일 사용승인을 획득했다.

'스테이지 온'은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 일원 2만9402㎡(8894평) 부지에 연면적 1만8356㎡(5552평), 지하 2층~지상 3층 4개 동 규모다. 사업 시행사는 아르띠스타, 시공사는 KCC오토그룹 계열사인 종하아이앤씨다.

아르띠스타는 방송통신시설업, 방송 제작업, 부동산 매매·임대업 등을 영위하기 위해 설립한 회사다. 지난해 말 기준 주주 내역을 보면 종하씨앤디1호가 50%의 지분율을 보유, 최대주주에 이름을 올리고 있다.

종하씨앤디1호의 모회사는 종하아이앤씨다. 해당 회사는 스테이지 온 개발사업의 시공사이자 이 부회장 일가가 지분 100%를 보유하고 있는 회사다. 이훈찬 씨는 종하아이앤씨 사내이사와 종하씨앤디1호 대표이사직을 맡고 있다.

아르띠스타가 스테이지 온 준공에 성공할 수 있었던 것은 KCC오토그룹의 지원이 결정적이었다. 아르띠스타의 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 차입금 규모는 380억원이다. 스테이지 온 개발사업 진행을 위한 차입으로 하나은행과 칸스제일차로부터 각각 110억원, 270억원을 대출받았다.

부동산 개발업계에서는 스튜디오 개발에 있어 가장 어려운 부분은 사업 진행을 위한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 받는 것이라고 말한다. 대주단 입장에선 안정적인 자금 회수를 위해 대출 조건으로 임차인 확보를 요구하지만, 준공 이전 선임차 계약을 맺을 수 있는 임차인을 구할 수 없어서다. 이로 인해 사업 진행을 위한 자금조달에 차질이 생겨 좌초되는 사례가 많다는 설명이다.

'스테이지 온'의 경우 KCC오토그룹의 전적인 자금보증에 힘입어 스튜디오 준공에 성공할 수 있었다. 실제로 '스테이지 온' 개발을 위한 대주단으로부터 받은 차입금에 KCC오토그룹이 신용보강을 제공했다. 

아르띠스타 감사보고서에 따르면 '스테이지 온' 시공사인 종하아이앤씨가 책임준공 의무를 부담했고, KCC오토그룹도 시공사의 책임준공의무를 연대보증했다. KCC오토그룹이 제공한 보증금 규모는 책임준공확약 410억원, 대출채권매입확약 300억원 등 총 710억원에 달한다. 아르띠스타의 실제 차입금은 380억원이다. 신용보강 규모가 실제 차입금 규모를 상회하는 데에는 KCC오토가 책임준공확약과 대출채권매입확약을 동시에 제공했기 때문이다.

아르띠스타의 차입금 만기는 올해 1분기 도래했다. 칸스제일차가 발행한 270억원 규모의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)의 만기일은 지난 3월8일이다. 이에 아르띠스타는 우리은행으로부터 부동산 담보대출을 받아 차환했다.

스튜디오 개발 사업은 물류센터 시장이 공급 과잉과 수익성 하락 등으로 고전함에 따라 새로운 대안으로 주목받았다. 실제로 '스테이지 온'이 위치한 파주 일대에는 총면적 11만9532㎡ 규모의 스튜디오시티 산업단지가 조성될 예정이다. 

건설업계 관계자는 "스튜디오 입지에서 가장 중요하게 보는 것은 방송사가 몰려있는 상암DMC과의 접근성"이라며 "땅값이 비싼 서울에는 조성되기 어렵기 때문에 고양과 파주 지역에서 스튜디오 개발사업을 진행하는 업체가 많다"고 전했다.

스튜디오 사업은 물류센터와 수익 구조가 비슷하다. 준공 후 임차인을 통해 발생하는 임대료를 통해 수익을 창출하기 때문이다. '스테이지 온'의 준공 시점을 고려하면 반년 이상 임차인을 구하지 못하고 있어 수익 창출에 어려움을 겪고 있는 상황이다. 

실제로 본지가 '스테이지 온' 현장을 방문해 취재한 결과, 이달 현재 공실이 상당수 남아있는 상태인 것으로 확인됐다. 특히 최근 파주 일대 스튜디오 공급이 늘면서 임차인을 구하는 것도 쉽지 않은 상황이라는 게 관계자들 전언이다.

'스테이지 온'이 임차인 확보에 차질이 발생하면서 그 부담은 고스란히 KCC오토그룹에게 전가되는 상황이다. KCC오토그룹이 자금 조달에 신용보강을 지원했기 때문이다. 하지만 현재 KCC오토그룹도 실적 악화로 현금창출 능력이 떨어진 상태라는 점에서 추가적인 지원에 나설 수 있는 상황이 아니다.

KCC오토 감사보고서에 따르면 지난해 매출은 9795억원, 영업이익은 44억원으로 전년 대비 각각 2.4%, 89.5% 감소했다. 당기순이익은 2022년 321억원에서 지난해 7억원 적자로 전환했다.

지난해 KCC오토그룹의 영업활동현금흐름은 마이너스(-) 203억원을 기록, 영업활동 과정에서 유입되는 현금보다 빠져나간 현금이 많았다. 유동성도 고갈된 상태다. 지난해말 기준 KCC오토의 현금 및 현금성자산은 2211만원에 불가하다. 단기금융상품(1억원)과 단기매매증권(13억원)을 포함하더라도 단기간 현금화할 수 있는 자산은 15억원을 밑돈다.

현재 KCC오토그룹의 단기차입금과 유동성장기부채는 각각 1134억원, 194억원이다. KCC오토그룹 자체적인 부채 규모도 상당하기 떄문에 '스테이지 온'에 추가 지원은 커녕 수백억원의 투자금 회수가 절실한 상황이라는 분석이다.

건설업계 관계자는 "아르띠스타라는 시행사가 파주에 개발한 사업장은 그룹의 지원으로 준공에 성공할 수 있었다"며 "향후 인근 지역에 공급되는 스튜디오 물량을 고려하면 임차인 구하는 게 쉽지 않아 수익 창출 및 자금 상환에 어려움을 겪을 우려가 있다"고 전했다.