지난 8일 부동산 컨설팅업체 컬리어스가 발표한 '2023 한국 상업용 부동산 시장 트랜드' 보고서에 따르면 상업용 부동산 투자는 2021년 정점을 찍은 뒤 지난해부터 점차 투자액이 줄어드는 분위기다.

국내 상업용 부동산 투자액은 2018년 31조원에서 2021년 57조원까지 늘었으나 지난해 49조원으로 전년 대비 약 15% 감소했다. 올해는 오피스 물류‧리테일 등 상업용 부동산 전반의 투자 감소가 예상돼 지난해 대비 전체 투자액이 줄어들 것으로 예상된다. 다만 부동산 유형이나 입지별로 투자 가치가 있는 매물은 금리 상승기임에도 불구하고 여전히 투자자들의 관심을 받을 것으로 전망된다.

◆오피스 투자 소폭 하향…매도자-매수자 가격 줄다리기 심화

올해 오피스 투자는 전년 대비 소폭 줄어들 것으로 보인다. 건물주들은 오피스 임대차 시장에서 임대인 우위의 상황이 발생하자 자산 가격을 내리지 않고 있다. 투자자들도 금리 상승으로 보수적인 투자 심리를 이어가고 있다.

이에 매도자와 매수자 사이 기대가격 격차가 커지면서 투자 결정을 철회하거나 매각시기를 연기하는 건물주들이 나타나고 있다.

반면 프라임 오피스 투자는 지난해와 전년도 간 큰 차이가 없었다. 2021년 프라임 오피스 투자규모는 13조2000억원으로 집계됐다. 2022년은 이보다 4000억원 늘어난 13조6000억원이었다. 지난해 부동산 경기가 하강국면에 진입했지만 프라임 오피스 투자는 오히려 늘어난 셈이다.

이는 오피스 투자에서 선매입 개발건과 대기업의 리츠설립으로 인한 투자건이 성사된 결과로 해석된다. 향후 금리 안정화 시점이 2023년 하반기로 예측되기 때문에 보수적인 국내 기관투자가들의 프라임오피스 투자는 11조원 수준으로 줄어들 가능성이 있다고 보고서는 지적했다.

◆물류 부동산 '공급 증가', 보수적 투자로 선회

물류센터는 코로나 펜더믹 시즌 비대면 경제가 성장하면서 한 때 투자금이 몰리는 섹터였지만 최근 공급 과잉 논란에 휘말리며 투자자들이 보수적으로 접근하고 있다. 물류센터의 신규 공급 물량은 증가하는 데 금리 상승과 건자재 인플레이션 등 시장 상황이 악화하면서 수익률이 떨어져서다.

특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 인해 은행으로부터 대출을 받는 것이 어려워지면서 개발을 중단하는 프로젝트들이 발생하고 있다. 다만 자금조달에 실패한 프로젝트라도 우량 부지의 경우 외국계 사모펀드와 해외 투자자들이 지켜보고 있다는 점이 특징이다.

수도권 물류센터의 투자 규모는 2021년 7조2000억원으로 최고점을 찍었으나 지난해 4조2000억원으로 70% 이상 감소했다.

하지만 물류센터 전체의 투자 규모는 오피스나 리테일의 감소규모 대비 크지 않다. 2021년 국내 전체 물류센터 투자 규모는 12조2000억원이었으며 지난해에는 11조7000억원을 기록했다.

컬리어스는 올해 물류센터에 대한 투자규모가 줄어들 것으로 전망하지만, 장기적으로 물류자산에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다고 조언했다.

◆호텔 투자액 4조→5.8조

호텔은 상업용 부동산 섹터 중 지난해 유일하게 성장했다. 2021년 4조원 수준이었던 호텔 투자액이 지난해에는 5조8000억원으로 역대 최대 투자 규모를 기록했다.

국내 호텔 부동산 투자 규모가 전체 한국 상업용 부동산 투자 규모에서 차지하는 비중도 12%를 차지하면서 처음으로 두 자릿수 비중으로 올라섰다.

호텔 투자 규모가 증가한 배경에는 투자자들이 호텔의 영업수익을 노리기보다는 좋은 입지를 활용한 재개발 수익을 노린 점이 있었다. 특히 강남권역에 있는 호텔 부지들의 경우 하이엔드 오피스텔 개발을 원하는 개발사들에게 인기가 많았다.

건설사나 개발사들이 서울 시내에서 오피스나 주거시설을 위한 신규 개발 부지를 찾기 어려워지자 기존의 호텔 부지들을 적극 매수하기 시작했다.

대표적인 개발 계획으로 이지스자산운용이 2021년말 약 1조1000억원에 인수한 서울 남산 인근의 밀레니엄 힐튼호텔이 있다. 2027년까지 랜드마크급 오피스‧호텔 복합시설로 개발할 계획이다. 강남 르메르디앙 부지에는 현대건설과 메리츠금융그룹, 마스턴투자운용 등의 컨소시엄이 오피스, 호텔, 판매 시설 등으로 구성한 지상 31층 규모의 빌딩을 건축할 예정이다.

컬리어스는 강남 권역에 신규로 오피스 공급이 가능한 부지가 부족해지자, 호텔에서 오피스로 용도 변경하는 사례가 증가할 것으로 전망했다.