[딜사이트 최지혜 기자] 단순 시공사에서 종합 디벨로퍼로의 체질전환을 추진 중인 아이파현대산업개발 앞에 놓인 최대 과제는 금융 리스크 관리다. 지난해 현대산업개발은 분양수익을 중심으로 포트폴리오를 재편하는데는 어느정도 성과를 거뒀다. 하지만 지방에서 펼치고 있는 아파트 사업장을 중심으로 브릿지론 리파이낸싱을 이어가는 과정에서 대손비용과 금융비용 부담이 크게 가중한 상태다. 디밸로퍼 전환 과정에서 현대산업개발의 건전성 관리 전략에 이목이 집중되는 이유다.

8일 업계에 따르면 지난해 현대산업개발의 건설계약 공사수익은 2조9688억원으로 전년대비 23.8% 감소했다. 반면 자체 사업의 성과를 나타내는 분양매출은 4008억원에서 9566억원으로 두 배 이상 급증하며 전체 수익성을 견인했다. 

매출총이익 구성비에서도 분양이익이 3411억원으로 증가하며 비중이 전년 24.3%에서 57.6%까지 치솟았다. 같은 기간 2357억원으로 비중이 39.8%에 그친 공사이익을 압도하는 역전 현상이 발생했다. 시행사로 주력 사업 부문을 전환하며 공사수익 중심의 외형 성장에서 탈피해 분양 매출 중심의 수익 포트폴리오 재편을 이어가는 모습이다.

하지만 분양이익 성장세 이면에는 사업 구조 변화에 따른 내실 관리라는 숙제도 있다. 특히 디벨로퍼 사업의 핵심인 건전성 관리 측면에서는 불안정한 요소들이 확인된다. 지난해 현대산업개발은 대손상각비로 1165억원을 설정했다. 이는 전년 48억원에서 크게 증가한 수치다. 자체사업 비중이 확대됨에 따라 미수금이나 분양 관련 잠재적 부실 위험이 고조된 모습이다.

금융 비용의 급격한 상승 역시 재무적 부담을 가중시키는 요소로 작용하고 있다. 고금리 기조가 유지되는 가운데 자체 사업을 위한 자금 조달 규모가 커지면서 이자비용 역시 지난해 704억원으로 전년보다 27.0% 늘었다. 이처럼 증가한 금융비용 부담이 영업이익 확대의 효과를 상쇄하며 실질적인 당기순이익 성장을 저해하는 병목 현상을 만드는 양상이 나타나고 있다. 실제 지난해 현대산업개발의 영업이익은 2486억원으로 전년보다 34.6% 늘었으나 순이익은 1581억원으로 1.6% 소폭 증가에 그쳤다.

가장 우려되는 대목은 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 구조의 질적인 리스크가 고조됐다는 점이다. 지난해말 기준 현대산업개발의 전체 PF보증 금액은 대형 현장의 준공 영향으로 전년보다 14.0% 줄어든 1조8076억원을 나타냈다. 하지만 고위험군인 브릿지론은 급증했다. 지난 2024년 2967억원으로 전체의 PF의 14.1%였던 브릿지론 보증액은 지난해 5996억원까지 늘어나며 전체 보증의 33.2%를 차지하게 됐다.

현대산업개발이 일으킨 브릿지론은 부동산 시장 침체 영향이 큰 지방 주거사업에 몰려 있다. 파주메디컬클러스터 조성에 제공된 495억원을 제외한 모든 브릿지론은 천안과 포항 사업장에서 리파이낸싱을 이어가는 구조다. 지난해말 기준 현대산업개발의 지방현장별 브릿지론은 ▲ 천안 천안 부대 1지구 공동주택 개발사업 1845억원 ▲ 천안 부성지구 공동주택 개발사업 1559억원 ▲ 포항2차아이파크 개발사업 1010억원 ▲ 천안 아이파크시티 981억원 등이다. 

브릿지론의 구성이 위험도가 높은 자체 사업 위주로 짜여있다는 점도 향후 유동성 관리의 중요성을 부각시킨다. 자체사업은 시행이익을 독점할 수 있다는 장점이 있지만 분양시장 경색 시 시공사가 모든 재무적 책임을 떠안아야 하는 리스크 구조다. 이에 더해 브릿지론의 본PF 전환이 지연될 경우 발생하는 막대한 금융 비용 역시 고스란히 기업의 재무 건전성을 갉아먹는 독소 조항이 될 수 있다.

현대산업개발 관계자는 "지난해 외부 환경 변화에 따른 영향으로 대손비용이 일시적으로 증가했다"며 "이에 대응해 보수적인 기준을 토대로 사업성을 선제적으로 점검하고 있으며, 잠재 리스크를 조기에 인식하고 재무 건전성을 강화하기 위해 노력 중"이라고 설명했다.