[딜사이트 최지혜 기자] 현대건설의 브릿지론 잔액이 2조원대를 넘기면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 부담이 다시 고개를 들고 있다. 현대건설이 보증한 브릿지론 규모가 올해 들어 1조원가량 증가했다. 올해 예정됐던 가양동 이마트 부지 개발사업의 본PF 전환이 내년으로 밀린 가운데 강남구 르메르디앙 호텔 부지 브릿지론 잔액이 급증하면서 유동성 완충력에도 불안감이 커지고 있다.

18일 업계에 따르면 연중 본PF 전환을 앞둔 현장의 브릿지론 연장이 이어지면서 현대건설의 우발채무 규모가 크게 불어났다. 현재 현대건설 브릿지론 우발채무는 2조3772억원 규모로 집계된다. 전년말 1조4542억원에서 1년 만에 1조원가량 급증했다. 

현대건설이 보증을 제공한 브릿지론 구성을 보면 ▲가양동 이마트 개발(케이스퀘어그랜드강서PFV) 9320억원 ▲역삼역 르메르디앙 개발(비120PFV) 1조2500억원 ▲이태원 크라운호텔 개발(케이스퀘어용산PFV) 1952억원 등이다.

현대건설의 브릿지론 보증액이 급증한 주요 배경은 당초 본PF 전환을 계획했던 케이스퀘어그랜드강서PFV의 사업 지연과 비120PF의 보증액 급증이다. 올해 남산 힐튼호텔 부지의 브릿지론이 본PF 전환에 성공했지만 나머지 기타사업 현장에서의 브릿지론 부담이 현대건설 우발채무 리스크를 높였다.

우선 케이스퀘어그랜드강서PFV는 최근 860억원 규모의 브릿지론 리파이낸싱을 완료했다. 이에 따라 대출의 만기는 내년 4월 20일까지로 연장됐으며, 현대건설이 대출금 전액에 대한 연대보증을 제공했다.  

케이스퀘어그랜드강서PFV는 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원의 이마트 가양점 부지에 21층 규모의 지식산업센터와 근린생활시설 등을 짓는 사업을 추진하기 위한 사업체다. 당초 이 부지에는 오피스텔이 들어설 예정이었지만 부동산 시장이 침체하자 지식산업센터 건설로 용도를 선회했다. 이후 최근 들어선 공동주택을 건설하는 방향성도 검토되고 있는 상황이다.

이마트 가양점 부지 개발의 시행은 사실상 현대건설이 맡고 있다. 현대건설이 케이스퀘어그랜드강서PFV 지분 29.9%, 보통주 기준 지분 75%를 보유하고 있어서다. 그런 만큼 케이스퀘어그랜드강서PFV 브릿지론은 현대건설의 PF대출 보증을 통해 리파이낸싱되는 구조다. 현대건설이 이 PFV에 제공한 브릿지론 보증은 지난해말 말 8640억원에서 현재 9320억원으로 확대됐다. 

당초 현대건설은 올해 중으로 이마트 가양점 개발 브릿지론을 본PF로 전환할 계획이었다. 하지만 해당 부지의 용도변경 과정에서 인허가 보완과 설계 변경 작업이 이어지면서 당초 계획보다 본PF 시점이 늦어졌다. 상업·유통 중심에서 주거와 복합개발이 가능하도록 용도변경을 추진·완료하며 사업성은 높였다는 평가다. 이에 본PF 전환 계획은 내년 1분기 중으로 밀린 상황이다.

강남구 르메르디앙 호텔 부지를 개발하는 비120PFV의 브릿지론은 보증액이 크게 증가했다. 현대건설이 보증한 비120PFV 브릿지론은 지난해말 2200억원에서 현재 1조2500억원으로 1조원 넘게 불어났다. 토지 매입비와 기존 채권 상환, 설계·인허가 등 초기 사업비가 한꺼번에 반영되면서 브릿지 자금 수요가 크게 늘었고, 이에 따라 현대건설이 제공한 책임준공·채무보강 범위도 확대됐다. 

현대건설과 넥스플랜 등은 기존 시행법인인 '마스턴제116호강남프리미어PFV'를 비120PFV로 변경하고 채무보증을 결정했다. 넥스플랜과 현대건설의 비120PFV 지분은 각각 50%, 30% 수준이다. 이에 현대건설은 비120PFV에 총 1조3200억원의 보증을 제공했다. 사실상 현대건설이 개발사업 전반의 시행 구조와 사업을 주도중인 상황이다.

르메르디앙 호텔 부지 개발사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 부지에 오피스텔, 호텔, 부대시설 등 복합시설을 조성하는 프로젝트다. 비120PFV는 설계변경을 통해 해당 건물의 최고 층수를 7층 높이고 '에테르노'(Eterno) 브랜드를 적용할 예정이다. 이 사업 역시 설계변경 이후 본PF 전환을 계획 중으로 하반기 들어 1개월 단위의 브릿지론 리파이낸싱을 이어가고 있다. 

브릿지론은 롤오버와 리파이낸싱 과정에서 추가 담보·보증을 제공하지 않을 경우 만기가 짧아지거나 이자율이 높아지는 등 조건이 악화한다. 특히 당초 이마트 가양점 개발사업은 2023년, 르메르디앙 부지 개발사업은 2024년말 착공이 계획됐던 만큼 장기간 브릿지론 연장을 이어가고 있는 상황이다. 

시장에서는 내년이 현대건설의 리스크 관리 역량을 가늠하는 분수령이 될 것이란 진단을 내놓고 있다. 1조원 안팎의 굵직한 현장이 계획대로 내년 1분기 안팎에 본PF로 전환된다면 현재 불어난 브릿지론 부담은 빠르게 해소될 수 있지만, 일정이 다시 어긋날 경우 조달비용 상승과 신용도 변동성이 동시에 확대될 수 있기 때문이다.

국내 3대 신평사(한신평·한기평·나신평) 역시 현대건설의 장기 신용등급을 'AA-·안정적'으로 유지하면서도, 대규모 손실과 PF 우발채무 확대를 주요 모니터링 요인으로 보고 있다. 한국기업평가는 "최근 몇년 사이 가양동 CJ부지, 가양동 이마트 부지, 르메르디앙 호텔부지 등 대규모 프로젝트의 일정 지연 등으로 신용보강이 지속적으로 증가한 점은 재무안정성에 부담 요인으로 작용했다"며 "또 이들 프로젝트들이 경기의 영향을 많이 받는 지식산업센터, 오피스, 근린생활시설 등으로 구성돼 있어 초기 분양성과 전망에 있어 다소 부정적"이라고 평가했다.