[딜사이트 박안나 기자] 신동아건설이 워크아웃 졸업 5년여 만에 다시 법정관리를 신청한 가운데, 신동아건설의 '알짜' 자산으로 꼽히는 용산 사옥 및 토지 활용법에 눈길이 쏠린다.

법원이 법정관리를 받아들여 회생절차가 개시될 경우 신동아건설은 보유 자산 매각 등 방법으로 재무건전성 개선 및 경영정상화에 나설 수 있다. 법정관리 신청이 기각되는 경우에도 파산수순을 밟게 되면서 신동아건설의 자산은 매각 대상에 오른다.

17일 건설업계에 따르면 신동아건설이 보유한 유형자산 가운데 토지의 장부가액은 2023년 말 기준 1455억원으로 나타났다. 신동아건설 재무제표에 유형자산으로 분류된 토지는 서울 용산구 용산동6가 69-167번지와 서빙고동 271-106번지로 본사 사옥이 위치한 곳이다. 서울 중심부에 해당하는 용산구인 데다 남쪽으로 한강을 끼고 있어 알짜 땅으로 평가된다.

신동아건설 사옥 부지의 대지면적은 3700㎡가량이다. 지하3층~지상5층, 연면적 16602㎡ 규모 건물이 자리하고 있다. 신동아건설은 1985년부터 용산 본사 사옥 및 부지를 소유해왔다. 건물의 장부가액은 44억원 수준에 불과하며 매년 약 2억9천만원씩 감가상각비로 인식하고 있다.

부동산업계 관계자는 "40년 이상 사용된 노후 건물인 탓에 건물의 가치는 거의 없다고 봐도 무방하다"며 "유동성 확보를 위해 자산을 매각한다면 토지가 지니는 가치만 보는 게 적절하다"고 설명했다.

용산 사옥 부지의 경우 신동아건설이 비교적 꾸준히 자산재평가를 실시한 덕분에 장부가액이 계속 높아졌다. 신동아건설은 2019년부터 2022년까지 4년 연속 매년 독립된 평가기관을 통해 토지 가치를 재평가했다.

2018년 말 558억원에 그쳤던 토지 장부가액은 2019년 실시한 재평가 덕분에 954억원으로 무려 71% 뛰었다. 이후에도 매년 자산재평가가 이뤄지면서 토지 가치는 ▲2020년 말 1112억원 ▲2021년 말 1323억원 ▲2022년 말 1455억원으로 꾸준히 상승했다.

2022년 자산재평가 이후 추가 재평가는 없었고, 이에 2023년 말 기준으로 작성된 재무제표에도 토지 장부가액은 1455억원으로 잡혀있다. 같은 기간 신동아건설이 사옥 및 사옥대지를 담보로 일으킨 차입금은 744억원으로 집계됐다. 사옥 및 토지를 팔더라도 해당 담보대출을 상환하고 나면 손에 쥘 수 있는 돈은 700억원 수준에 그친다는 계산이다.

2023년 말 기준 신동아건설이 보유한 현금 및 현금성자산은 284억원에 불과했다. 신동아건설로서는 700억원 이상의 유동성이 유입될 경우 충분히 숨통이 트일 수 있다. 다만 같은 기간 만기 1년 미만의 차입금은 1957억원에 달했던 점을 고려하면 추가 유동성이 필요하다. 2022년 자산 재평가 이후 2년여가 흐른 데 따라 용산 사옥 부지의 추가 가치 상승분을 고려해도 토지 매각을 통한 유동성 위기 극복에는 한계가 있다.

다만 신동아건설이 용산 사옥을 허물고 해당 부지에 주거복합 공동주택을 개발한다는 계획을 추진하고 있었던 점이 변수가 될 것으로 관측된다. 개발계획이 어느 정도 진척된 만큼 신동아건설은 계획대로 사업을 추진해 개발수익을 얻거나, 계획 진행상태에 따라 이를 바탕으로 토지 가치를 높여 매각하는 방안도 검토할 수도 있다.

신동아건설 사옥 부지는 서빙고아파트지구 지구단위계획에 포함된다. 역세권 활성화 사업으로 지정되면서 용도지역 변경을 통해 용적률을 500%까지 끌어 올릴 수 있게 됐다. 신동아건설이 개발 계획을 세우면서 기존 3종일반주거지역이었던 용도지역을 준주거지역으로 상향할 수 있는 토대를 마련해둔 덕분이다.

용도지역 변경에 따른 용적률 상승이 확실시 되는 만큼 신동아건설이 소유한 용산 부지의 가치는 전보다 훨씬 높게 평가된다. 토지를 매각할 경우 신동아건설은 추가 유동성 확보가 가능하다.

신동아건설은 사옥 부지에 지하 6층~지상 최고 41층 규모의 주상복합 건물 2동을 지어 총 123가구를 공급한다는 계획을 세웠다. 지난해 말 서울시가 해당 내용을 담은 '서빙고아파트지구 지구단위계획 결정변경안'을 내놨고, 결정고시 후 심의와 사업승인 등 절차만 남겨두고 있다.

건설업계 관계자는 "법정관리에 대한 법원의 결정이 나온 뒤에야 용산 토지와 관련한 의사결정이 가능하다"며 "법정관리가 개시될 경우 관리인이 토지 매각을 통한 부채상환 및 유동성 확보와 개발을 통한 수익 증대 사이에서 계속기업으로서의 실익을 따질 것"이라고 전했다.