[딜사이트 박성준 기자] 신동아건설은 2022년부터 급격히 나빠진 현금흐름이 결국 기업회생절차(법정관리)로 이어진 원인으로 분석된다. 금리인상으로 부동산 경기가 위축되고 원가율이 높아진 시점으로, 신동아건설은 타 건설사 대비 공격적으로 수주를 하진 않았지만 결과적으로 당시 수주한 일감이 부메랑으로 돌아왔다. 자체개발을 위한 부지매입과 이를 유지하기 위한 브릿지론 금융비용 등이 집중되면서 현금흐름이 막히기 시작했다.

8일 신동아건설의 연결기준 재무제표를 살펴보면 2022년부터 잉여현금흐름이 급격히 악화했다. 부동산 호황기가 지속되던 2021년 마이너스(-)42억원으로 일부 현금 유출이 있었지만 위험한 수준은 아니었다. 그러다가 2022년 -2455억원을 기록하며 급격히 커졌고, 2023년에도 -742억원으로 꽤나 큰 규모의 현금 유출이 발생했다. 

잉여현금흐름은 기업이 사업활동에서 벌어들인 현금에서 각종 비용과 세금, 설비투자 등을 빼고 남은 잔여 현금흐름을 말한다. 기업의 재무상태와 실질적인 수익성을 평가하는 데 중요한 지표로 사용된다.

반면 신동아건설의 수익성 자체는 양호하다. 매출은 2021년 6115억원 대비 증가해 2023년 7542억원을 기록했다. 영업이익도 2021년 336억원을 기록했으며 2022년 62억원, 2023년 182억원으로 꾸준히 흑자를 냈다. 영업비용을 차감한 순이익도 2022년 33억원 적자를 냈지만 그 규모가 크지 않았고 2023년 다시 9억원 흑자로 전환해 대규모 손실을 기록한 해가 없다.

매년 흑자를 기록하고도 현금흐름이 악화한 배경에는 당시 신동아건설이 도급공사와 주택분양 수입을 상회하는 부지매입 비용 등 자본적투자가 이뤄졌을 것으로 풀이된다. 부족한 재원은 차입을 통해 조달한 것으로 보이나. 실제로 2022년부터 신동아건설의 차입금이 늘어나면서 부채비율도 꾸준히 오르고 있어 유동성 경색은 예상된 수순이었다는 평가도 나온다. 2021년 934억원 수준이었던 순차입금은 2022년 3578억원으로 급증했으며, 2023년에는 4273억원으로 늘었다.

신동아건설은 올해까지 2151억원의 차입금 상환 만기가 예정돼 있어 이를 막기에는 역부족으로 판단해 법정관리를 신청한 것으로 풀이된다.

실제로 부동산 호황기 막바지인 2021년 하반기 다수의 사업장을 수주하면서 그 관련 비용이 2022년부터 꾸준히 발생했다. 대부분 자체개발을 위한 부지매입과 이를 유지하기 위한 브릿지론 금융비용 등이다.

2021년 9월 인천도시공사로부터 공모를 통해 확보한 부지는 인천 검단신도시 AA32BL 공동주택용지다. 이 부지에는 검단신도시 파밀리에 엘리프가 들어섰다. 당시 부지의 공급가격은 1057억원이다.

검단신도시 파밀리에 엘리프 프로젝트를 진행하기 위해 신동아건설은 시행법인인 검단32파밀리에를 설립했다. 검단32파밀리에는 2023년 말 기준 713억원의 토지중도금대출을 위한 단기차입금이 남아있다. 지난해 12월 대규모 미분양을 기록함으로써 자금 유입에 난항을 겪고 있다.

블록형 단독주택 개발사업인 화성 송산그린시티 피밀리에도 신동아건설의 유동성 위기에 영향을 끼친 사업장이다. 이 사업장 역시 신동아건설이 시행법인 그린시티송산을 설립해 추진한 자체개발 사업이다. 부지는 한국수자원공사가 2021년 12월 공급했는데 당시 공급가격은 968억원이었다.

2023년 말 기준 그린시티송산의 장기차입금은 396억원이다. 모두 대주주로부터 연대보증을 받고 있다. 이 사업장은 본PF 전환에 실패함으로써 신동아건설에도 유동성 충격을 주게 됐다.

비슷한 시기인 2022년 1월 발주받은 신진주 역세권 타운하우스 사업도 미분양으로 자금 회수에 어려움을 겪고 있다. 신진주 역세권 파밀리아 피아체는 시행사가 따로 있어 신동아건설의 자체사업은 아니지만 지난해 10월 말 기준 분양률이 14%에 불과했다. 유동성 확보에 어려움이 따르면서 이번 법정관리 신청에 영향을 끼친 주요 사업장 중 하나로 지목된다.

이 외 지난해 2월 금호건설과 함께 개발·시공에 나선 세종 리첸시아 파밀리에도 신동아건설의 자금흐름에 영향을 준 곳으로 꼽힌다. 당시 준공 후 입주가 지연되며 손실을 입혀서다. 사전점검 당시 부실시공 논란이 크게 번지며 기업 이미지에도 타격을 준 사업장이다.

다행스러운 점은 시장에서 신동아건설의 법정관리 신청이 건설사 전반으로 확장되지 않을 것으로 보고 있다는 점이다. 지난 2023년말 기준 신동아건설은 자본총계가 1861억원으로 상당 수준의 순자산을 보유하고 있다. 앞서 태영건설 사태와 달리 사업장 규모가 작고 자체사업장도 상대적으로 적다는 이유에서 건설사의 연쇄 도산 가능성은 크지 않다고 보고 있다.

신동아건설 관계자는 "공사 미수금이 커지면서 일시적인 유동성 위기가 온 것"이라며 "공사미수금을 80%만 확보해도 유동성 위기를 극복할 수 있어 이를 확보하는 데 주력할 계획이다"고 말했다.