[딜사이트 박성준 기자] 서울시가 '한국판 롯폰기힐스'로 개발하려는 세운상가 재개발 프로젝트의 일부 구역이 좌초 위기에 처했으나 금융당국과 대주단이 사업추진에 협조적인 방향으로 선회하는 분위기다.

정부가 현재 엄격한 사업성 평가를 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 옥석가리기를 진행 중이지만, 단순히 대출 연장 횟수를 부실의 근거로 잡기에는 사업장 마다 속사정이 다르기 때문이다. 이에 대출 4회 연장을 앞둔 세운 재정비 촉진지구 3-3, 3-9 구역도 공매 위기를 벗어날 지 귀추가 주목된다.

20일 부동산업계에 따르면 세운 재정비 촉진지구 3-3, 3-9 구역의 브릿지론 만기 연장이 한 달 앞으로 다가왔다.

두 구역은 시행사 디블록파트너스(구 더센터시티제이차)가 총 3240억원의 브릿지론을 조달해 사업을 이어가고 있다. 디블록파트너스는 시행사 한호건설 계열사다.

두 구역의 브릿지론 규모를 살펴보면 각각 3-3 구역은 1910억원, 3-9 구역은 1330억원이다. 3-3 구역은 유동화회사 찬스세운, 3-9 구역은 하이브리드세운을 각각 활용해 자금을 조달했다.

다만 금융감독원이 지난 5월 발표한 '부동산PF 사업성 평가 기준 개선 방안'에서 대출 만기 4회 이상 연장 사업장을 '부실 우려' 등급으로 분류하면서 이들 사업장도 위기감이 커졌다.

두 구역의 대출 만기는 오는 7월23일로 약 한 달여 밖에 남지 않았다. 디블록파트너스가 이번에 PF대출을 한 차례 더 연장하면 4회째가 된다. 대출의 연장 자체가 부실 사업장의 낙인으로 이어지는 셈이다.

앞서 대주단은 돌아오는 만기의 대출 연장이 어려울 것이라는 입장이었다. 만약 만기 연장이 불발로 그친다면 시행사가 개발 중인 땅이 공매로 넘어가게 된다. 지금까지 투입한 막대한 금융비용도 수포로 돌아가게 된다.

하지만 최근 금융당국은 부동산PF 사업성 평가에 관해 사업지별 특수성을 감안하기로 방향을 잡았다. 대규모 도시개발 프로젝트의 경우 PF대출 4회 연장을 무조건 부실화의 근거로 보지 않기로 한 것이다.

금융당국이 세운 재정비 촉진지구 3-3구역과 3-9구역을 예외로 적용해 사업성 평가를 하더라도 대주단의 의견을 청취해야 하는 마지막 관문은 남았다. 하지만 대주단 역시 금융당국의 입장에 따라 브릿지론 만기 연장을 긍정적으로 검토하는 것으로 알려졌다.

그간 서울시도 개별 사업장이라는 이유 때문에 소극적인 자세로 일관했지만, 최근 협조 가능한 부분을 검토해보는 것으로 전해졌다. 세운 재정비 촉진 지구가 서울시에서 주도적으로 추진하는 도시개발 프로젝트이기 때문이다.

특히 개발추진 과정에서 서울시의 방침이 바뀌면서 일정이 연기된 탓도 있다. 2022년 서울시는 세운 재정비 촉진 지구의 쪼개진 구역을 통합해 고밀 개발을 유도하고, 녹지비율을 높이도록 개발 계획을 틀었다.

서울시의 새로운 개발 계획으로 시행사의 건축 연면적은 늘어났지만, 인허가 심의가 지연되며 PF시장은 그 사이 위축됐다. 이 때문에 시행사의 금융비용도 눈덩이처럼 불어났다.

디블록파트너스의 이자비용은 2021년 237억원에서 2022년 243억원으로 소폭 증가했다가 지난해 424억원까지 크게 늘었다. 3년 간 총 이자비용만 906억원에 달한다. 여기에 각종 수수료와 잡손실을 더하면 1000억원 수준의 비용이 사업의 지체 때문에 소모됐다.

한호건설 관계자는 "현재까지 사업지연으로 투입된 비용이 많아 막대한 손해를 감내하면서 사업을 이어가고 있다"며 "PF 연장이 긍정적으로 결론이 나길 기대한다"고 말했다.