[딜사이트 이상균 기자] 지난 11일 만난 김철종 대신자산신탁 대표(사진)의 말이다. 김 대표는 인터뷰 내내 차입형 토지신탁의 높은 리스크과 이를 대체할만한 신탁상품이 필요하다는 설명에 많은 시간을 할애했다. 

그는 “차입형 토지신탁의 부실 가능성은 신탁사 내부에서도 예전부터 수차례 거론된 것이지만 10%를 웃도는 높은 수익률 때문에 리스크가 간과된 측면이 크다”며 “몇몇 신탁사들의 실적이 차입형토지신탁 부실로 크게 악화되고 있는데 이는 시작에 불과하다”고 말했다. 김 대표는 “신탁사가 유동성 위기로 문을 닫는 것도 전혀 불가능한 얘기가 아니다”고 강조했다.

김 대표는 차입형 토지신탁에 대한 대안으로 부동산 펀드와 리츠를 활용하는 방안을 제시했다. 그는 “부동산펀드와 리츠를 조성해 토지를 사들이고 개발하되, 신탁사의 역할은 책임준공신탁과 관리형 신탁으로 제한하는 방식”이라며 “차입형 토지신탁에 비해 수익률은 적지만 리스크를 골고루 나눌 수 있다는 장점이 있다”고 설명했다. 

그는 “자금조달 과정과 투자 과정이 투명해지면서 지금처럼 지방의 외진 곳에 투자하는 사례는 완전히 사라질 것”이라며 “신탁사가 대출을 받거나 회사채와 기업어음(CP) 등을 발행해 자금조달하는 것보다 리스크도 적다”고 강조했다. 

김 대표는 “신탁사가 서울 등 수도권 정비시장에 진출하기 위해서는 수천억원 규모의 공사비와 토지비, 사업비를 감당할 수 있는 자본력을 갖춰야 한다”며 “리츠와 부동산 펀드를 활용하면 신탁사의 부족한 자본력을 메울 수 있다”고 말했다.

이전 직장(대한토지신탁)에서 리츠 본부장을 역임한 리츠 전문가답게 김 대표는 리츠사업에도 공을 들이고 있다. 대신자산신탁을 출범할 당시에 이미 리츠 인력 5명을 확보해 지난 11월 리츠 예비인가를 받았다. 2월 중순 본인가 획득을 목표로 하고 있다. 이미 리츠 인력들이 투자 대상을 물색 중이다. 

김 대표는 “그동안 리츠는 오피스빌딩 투자에만 주력했는데 앞으로는 지식산업센터, 물류센터 등으로 영역을 확대할 것”이라며 “최근 NH농협리츠운용이 최초로 재간접펀드를 NH프라임리츠로 만든 것도 상당히 의미 있는 시도다. 새로운 수익모델을 제시한 것”이라고 평가했다. 

그는 “향후 퇴직연금이 리츠를 투자대상으로 편입하는 것이 가능해진다면 리츠가 다시 한번 도약하는 토대가 마련될 것”이라고 분석했다.

대신자산신탁은 지난 7월말 본인가를 받았다. 올해 3월 함께 예비인가를 받은 한국투자부동산신탁, 신영자산신탁에 비해 3개월가량 빠른 행보다. 본격적으로 영업을 시작한 것은 11월부터지만 신생사 치고는 수주실적이 상당하다. 

김 대표는 “현재까지 책임준공신탁 2건, 담보신탁 90여건, 대리사무, 관리형 토지신탁 2건 등 총 100여건을 수주했다”며 “짧은 기간에 이 정도면 충분히 만족할만한 수준”이라고 말했다. 

그는 “내년에는 손익분기점(BEP)을 넘어 흑자달성이 가능할 것으로 보고 있다”며 “신규 신탁사들이 2~3년간 적자를 면치 못하는 것에 비하면 상당히 빠른 편”이라고 덧붙였다.

현재 대신자산신탁의 인력은 55명(사외이사 3명)이다. 이중 신탁사 출신은 15명 안팎에 불과하다. 건설사, 증권사, 저축은행 등 출신이 다양하다. 내년도 인력 충원 계획에 대해서 김 대표는 “금융감독원에는 내년 인력을 100명까지 늘리겠다고 보고했다”며 “다만 현재 회사 분위기와 팀웍을 헤치지 않는 선에서 인력을 영입할 것”이라고 밝혔다.

김 대표는 지난 7월 금융위원회가 같은 계열의 부동산신탁사와 증권사가 책임준공신탁 사업을 하는 과정에서 유동화 특수목적법인(SPC)에 신용공여를 할 경우 이는 자본시장법 위반에 해당한다는 법령해석을 한 것에 대해서는 크게 개의치 않는다는 반응을 보였다. 

그는 “우리뿐만 아니라 책임준공 신탁사업을 하는 총 8개 신탁사에 모두 해당한다”며 “같은 계열의 증권사와만 책임준공 신탁사업을 못할 뿐이다. 대안은 많다”고 말했다.

시장 경쟁이 치열해지면서 현재 1.5~2% 수준인 책임준공 신탁 수수료가 점차 내려가지 않겠냐는 질문에 대해 김 대표는 “당연히 내려간다. 우리가 현재의 수수료 수준을 깨고 싶지는 않지만 이 같은 공개경쟁 시장에서 신생사들이 내세울 수 있는 차별화 요인은 결국 가격”이라며 “다만 과거 담보신탁, 관리형 신탁처럼 수수료율이 급격히 하락하지는 않을 것”이라고 예상했다.

김 대표는 대신자산신탁만의 차별화 요소가 무엇이냐는 질문에 대해 “대신금융그룹은 부동산사업의 시너지를 노릴 수 있는 유일한 금융회사”라며 “대신F&I를 통해 나인원한남 등 부동산 개발을 직접 해봤고 부실채권(NPL) 투자 경험도 있다”고 말했다. 또한 그는 “저축은행과 자산운용사, 증권사 등의 계열사를 보유해 자금조달 루트도 다양화시킬 수 있다”고 설명했다.

신탁업계에서는 부동산 신탁업이 태동한 1990년대부터 2000년대 초반까지를 1기로 본다. 공기업이 시장을 주도하면서 차입형 토지신탁을 탄생시킨 시기다. 

이어 다올부동산신탁이 신탁업 인가를 받은 2004년부터 지난해까지를 2기로 구분한다. 민간기업에 시장을 개방하면서 책임준공신탁이 시장을 휩쓸었다. 증권사 주도로 신규 신탁사가 3곳이나 설립된 올해부터는 신탁업 3기 시대가 개막한 것이라는 해석이 나온다. 

3기 시장의 화두가 무엇이냐는 질문에 대해 김 대표는 “금융위원회는 신탁사들이 공공성을 강화하길 기대하고 있다”며 “서민들이 피해를 볼 수 있는 수익형 호텔과 지역주택조합 등을 지양해야 한다”고 말했다. 

그는 “공공성이 강한 민간임대주택 등의 사업을 적극적으로 추진하고 일자리 창출에도 관심을 쏟아야 한다”며 “단기간에 수익성을 올리려고 하지 말고 장기적으로는 수익성이 떨어져도 공공성이 강한 사업을 해야 한다”고 주장했다.