[딜사이트 박성준 기자] 디벨로퍼 일레븐건설이 추진 중인 용산 유엔사 부지 복합개발사업 더파크사이드 스위트가 지난해 첫 분양 성적표를 받아 들었다. 서울 고가 오피스텔 시장이 전반적으로 어려운 흐름을 이어가는 가운데서도 이 사업은 2025년 처음으로 2000억원이 넘는 분양수익을 인식하며 나쁘지 않은 출발을 알렸다. 다만 사업 전반의 수익성을 가를 분기점은 향후 아파트 공급과 분양대금 회수 속도라는 분석이 나온다.

20일 유엔사부지의 시행법인 용산일레븐(일레븐건설 100%)에 따르면 지난해 분양수익 2161억원, 분양원가 678억원을 기록했다. 이에 따라 영업이익은 1217억원으로 흑자 전환했다. 분양수익은 더파크사이드서울 사업 중 오피스텔(더파크사이드 스위트)에서 발생했다.

오피스텔의 총분양예정액 3조3864억원 가운데 분양계약금액은 1조2266억원으로 집계됐다. 분양률은 36.2%, 공정률은 17.6%다. 회계상 본격적인 매출 인식 구간에 들어섰다.

이번에 분양한 상품은 더파크사이드 스위트로 유엔사부지의 프로젝트 중 하이엔드 오피스텔 개발 사업이다. 아파트인 공동주택은 향후 '더파크사이드 서울'로 분양에 나선다.

해당 프로젝트는 서울 용산구 이태원동 유엔사 부지에 들어서는 초대형 복합개발 사업이다. 사업장은 서울시 용산구 이태원동 22-34번지 외 8필지에 위치하며 아파트와 오피스텔을 함께 짓는다. 공동주택은 420가구가 들어설 예정이며 오피스텔은 4개 동, 총 775실의 규모로 조성된다.

오피스텔을 아파트보다 먼저 분양했으며 지난해 청약을 살펴보면 총 775실 모집에 1296건이 접수돼 평균 1.67대 1, 최고 41대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고가 펜트하우스에도 수요가 몰리면서 시장 반응은 예상보다 견조했다는 평가가 나온다.

이는 최근 서울 오피스텔 시장 분위기를 감안하면 나쁘지 않은 성적표다. 일반 주거형 오피스텔은 금리 부담과 대출 규제, 아파트 선호 심화로 흥행이 쉽지 않은 상황이지만, 더파크사이드 스위트는 하이엔드 복합단지라는 희소성을 통해 선방에 성공했다.

다만 비용 부담은 당분간 지속될 것으로 보인다. 지난해 용산일레븐의 영업이익은 1217억원을 기록했지만, 영업외비용 가운데 이자비용만 1036억원에 달했다. 분양으로 이익이 나기 시작했어도 상당 부분이 금융비용으로 빠져나가고 있는 셈이다.

실제 법인세비용차감전순이익은 180억원 수준에 그쳤고, 영업활동현금흐름은 오히려 2076억원 유출을 기록했다. 분양미수금은 1014억원이 잡힌 데다 미완성공사가 5608억원으로 늘어난 영향이 컸다. 장부상 흑자와 실제 현금창출력 사이에 아직 간극이 남아 있는 셈이다.

일레븐건설에 따르면 장기차입금과 후순위차입금은 모두 개발사업 종료 시점인 2027년 만기 일시상환 예정이다. 결국 분양대금 회수와 후속 주거 공급이 계획대로 이어져야 금융부담도 자연스럽게 해소될 수 있는 구조다.

업계에서는 향후 진행될 아파트 사업은 후분양 또는 임대 후 분양 등 다양한 방안이 거론되는 것으로 알려졌다. 일정상으로는 내년 상반기 분양이 잡혀있다. 아파트 분양은 당장 올해보다는 내년 이후인 준공 시점에 맞춘 방식으로 이뤄질 가능성에 무게가 실린다. 용산구는 민간택지 분양가상한제 적용 지역이어서 초고가 주택의 경우 일반 선분양보다 임대 후 분양이나 후분양이 가격 결정 측면에서 유리할 수 있어서다.

업계 관계자는 "시행사 입장에서는 오피스텔 선분양으로 먼저 시장 반응을 확인한 뒤, 핵심 수익원인 아파트는 준공과 시장 여건을 보며 공급하는 쪽이 수익성과 안정성을 동시에 노릴 수 있는 방안"이라고 말했다.