◆ 부동산 불장 따라 투자수요가 실수요 역전

조지훈 알이파트너 대표이사(사진)는 30일 팍스넷뉴스가 개최한 '디벨로퍼의 시대, 부동산의 미래를 묻다' 부동산개발 포럼에 참석해 "지식산업센터 공급건수는 2013년까지 매해 30건의 건축허가를 승인하다 2014년 이후 증가를 시작해 작년 정점을 찍었다"며 "다만 서울, 인천, 수도권 외곽은 소폭 증가한 반면 경기도 지역의 허가 건수가 급격히 늘어났다"고 말했다.

조 대표는 "부동산 시장 전체가 불장인 가운데 분양 프리미엄이 약 2000만원~1억원을 호가한다는 학습 효과에 따라 투자자들이 지식산업센터에 매력을 느끼고 있다"며 "이는 문정동, 성수동, 안양시 등지의 지식산업센터 매매가가 분양 당시보다 5년 후 두 배 가까이 증가한 것에서 알 수 있다"고 설명했다.

그는 "분양대행사를 중심으로 여러 플랫폼에서 분양 광고를 진행하면서 프리미엄 목적의 투자자가 과반을 넘는 양상이고 분양 성과가 높다 보니 건설사, 시행사도 이를 묵인하는 분위기"라며 "이 때문에 올해 5월 신진법 개정안이 발의되고 전매제한 등 분양 관련 피해 방지 법안이 발의 됐지만 대출 제한 등 특별 조치가 아니라면 당분간 인기는 여전할 것"이라고 내다봤다.

◆ 지가 상승·불완전판매→분양가 증가 따라 임대매물 적체

지식산업센터의 분양 방식도 시대 별로 변화했다는 분석이다. 조지훈 대표는 "2003년 이전엔 제조업 위주의 실수요자가 '공장형 아파트'라는 이름으로 분양을 받았고 다양한 혜택을 지원했다"며 "2003년부터 2015년까지는 벤처붐에 따라 1차적으로 수요가 증가했고 2010년 현재의 지식산업센터로 명칭 변경, 임대 및 실 입주 기업 위주의 마케팅과 미분양 물건의 할인이 이뤄지기도 했다"고 설명했다.

조 대표는 "2016년 이후 투자자들과 조직 분양 대행사가 시장에 대거 진입하기 시작했고 6개월 이내 대거 완판이 이뤄지며 전매 투자자, 임대 투자자 비중이 높아졌다"며 "2020년 이후에는 대행사가 물량을 선점한 뒤 소위 '초치기 분양'으로 선전하는 등 불완전 판매가 극심해지며 소송전과 패키징 분양으로 인한 공실 증가가 본격화했다"고 분석했다.

이는 준공업지역 토지가격 상승으로 이어졌다. 조 대표는 "성수동2가 등 준공업지역의 매도 호가는 2015년만 해도 3.3㎡당 5000만원에 미치지 못했지만 현재는 1억2000만원을 웃도는 상황"이라며 "토지 가격 상승으로 분양가도 상승했지만 그만큼 임대 매물이 적체되며 임대료 상승은 이뤄지지 않고 있다"고 설명했다.

신도시 자족시설 및 도시지원시설 용지 대규모 공급에 따른 지식산업센터 적체는 결국 공실률 증가와 수익률 하락을 불러왔다. 조지훈 대표는 "신도시 상가 공실률은 30%를 초과하는 곳이 다수이고 공실이 된 지 1년 넘은 곳도 부지기수"라며 "지역별로 양극화가 생기며 공실률이 서울은 5% 이내, 수도권 신도시는 10~15% 수준인데 신규로 분양한 지식산업센터로 이전수요가 많아지며 노후건물 공실도 급격히 느는 추세"라고 풀이했다.

조 대표는 "지식산업센터는 본질적으로 실수요자가 사용하는 공간인데 분양률과 공실률이 동시에 높다는 것은 그만큼 임대투자가 많다는 것"이라며 "그 결과 임대수익률이 하락하며 현재 서울 준공업지역과 수도권 외곽 지역 격차가 2배 가까이 벌어졌고, 서울도 비교적 공실률은 낮지만 분양가 상승 및 임대료 답보로 수익률은 연 3% 이하에 머물며 수익형 자산으로서의 매력도가 낮아졌다"고 말했다.

◆ 투자자 과잉 따라 시장 재편될 것

조지훈 대표는 이 같은 현상이 지식산업센터 업계에 크게 세 가지 문제점을 불러일으켰다고 진단했다. 그는 "가장 큰 문제는 투자자 시장으로 변질되며 실제 이용자인 중소기업이 분양을 받을 수 없다는 것"이라며 "일부 영업사원과 이해관계인 주도 아래 물량을 선점하고 프리미엄을 붙여 전매에 나서는 행태가 이어지고 있다"고 강조했다.

조 대표는 "토지가격 상승에 따라 시행사들이 점차 지원시설을 늘리는 것도 문제"라며 "시행사 간 과다 경쟁에 따라 수익성 보완이 필요해지면서 지원시설 비율은 5년 새 2배 늘어났고 불법의 여지가 있는 분양도 성행하게 됐다"고 지적했다.

그는 "증권사, 시행사, 분양대행사, 은행 등으로 이뤄진 컨소시엄이 공공기관에서 저렴하게 토지를 분양 받는 것도 문제의 원인 중 하나"라며 "이익이 확실하다보니 깜깜이 분양이 성행하게 됐고 억 단위의 프리미엄이 붙어 공실 증가의 한 원인으로 작용하고 있다"고 말했다.

그는 "점점 토지확보가 치열해지는 가운데 공공기관의 매각 검토, 입주자격 및 심사자격 강화 등 시장 환경 변화가 예상된다"며 "이밖에도 정부의 임대사업 및 매매 제한, 대출제한, 금리인상 등의 악재가 자리하고 있고 내년에 도입될 예정인 전월세 신고제 등을 고려하면 향후 지식산업센터 시장은 실수요자인 기업 위주로 재편될 것"이라고 전망했다.