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대보건설 시공 오피스텔, 공사비 회수 '난항'
김현진 기자
2023.09.18 08:18:37
대구 신서혁신도시에 위치, 2021년 말 준공
400실 미분양, 공매 진행 결과 1·2회 유찰
이 기사는 2023년 09월 13일 13시 33분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
하우스디어반 메가시티 모습. (사진=KB부동산신탁)

[딜사이트 김현진 기자] 대구 신서혁신도시 오피스텔 및 근린생활시설이 공매를 진행했지만 유찰됐다. 1000가구가 넘는 대규모 오피스텔이지만 준공 이후 2년이 지난 현재까지도 미분양이 해소되지 않고 있어 결국 공매 물건으로 나온 것으로 풀이된다. 해당 공매 물건이 유찰을 지속할 경우 후순위권 우선수익자로 시공을 맡은 대보건설은 공사비 회수에 어려움이 있을 것이란 우려가 나온다.


13일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁이 대구광역시 동구 신서동 일원에 자리한 오피스텔에 대한 1, 2회차 공매를 진행한 결과 유찰됐다. 이번 공매의 최저입찰가는 각각 1915억원, 1820억원이었다. 아주감정평가법인이 감정한 평가액은 1589억원이다.


해당 공매 물건은 지난 대구광역시 신서혁신도시에 공급한 '하우스디어반 메가시티'다. 해당 오피스텔은 대지면적 1만760㎡(3254평) 부지에 연면적 9만9109㎡(2만9980평), 지하 4층~지상 15층 규모로 조성했다. 지하 4층~지하 1층은 주차장, 지상 1~2층은 근린생활시설과 문화·운동시설 등이 들어섰다. 오피스텔은 지상 3층~15층에 있으며 총 가구수는 1046실에 달한다.


해당 오피스텔은 2019년 3월 분양 후 2021년 12월 준공했다. 시공사는 대보건설과 이도다. 최초 공사비는 1258억원으로 책정됐다. 이중 대보건설 계약액은 1070억원이다. 준공한 지 2년 가까이 지났지만 여전히 미분양 물량이 남아있어 공매 물건으로 나온 것으로 풀이된다.

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KB부동산신탁 관계자는 "대구광역시 신서혁신도시 오피스텔에 대한 공매를 진행한 결과 1회차와 2회차 모두 유찰됐다"며 "해당 오피스텔의 경우 미분양 물량이 소진되지 않아 공사비나 분양가를 충당하기 위해 공매를 진행하게 됐다"고 말했다.


실제로 이번에 공매로 나온 물건은 하우스디어반 메가시티 내 오피스텔과 상가 등 총 521호다. 이 중 오피스텔은 427실이며 나머지 94호 중 89호는 근린생활시설, 5호는 문화 및 집회시설(영화관)이다.


KB부동산신탁은 최저입찰가를 하향조정해 재입찰을 진행할 예정이다. 3회차 최저입찰가는 1724억원이며 마지막 14회차 최저입찰가는 670억원이다.


해당 공매 물건이 유찰을 지속할 경우 후순위 우선수익자의 경우 자금 회수에 어려움이 발생할 수 있다는 우려가 나온다.


하우스디어반 메가시티 시행사인 신서에이엠씨는 사업 진행을 위해 메리츠증권과 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등을 통해 사업자금을 조달했다. 대주단을 보면 선순위인 트렌치A는 메리츠증권과 메리츠화재, 메리츠캐피탈, 중순위인 트렌치B는 아이비케이캐피탈과 에큐온캐피탈, 후순위인 트렌치C는 메리츠증권과 농협은행 등으로 구성돼 있다.


공동1순위인 메리츠증권(650억원)과 메리츠화재(585억원), 메리츠캐피탈(325억원)의 수익권 증서금액은 1560억원이다. 우선수익한도가 미상환 대출원리금의 130%인 점을 고려하면 이들의 대출액은 약 1200억원으로 추정된다.


공동2순위(아이비케이캐피탈·에큐온캐피탈)와 공동3순위(메리츠증권·농협은행)의 수익권 증서금액은 각각 390억원, 195억원이다. 3회차 공매에서 낙찰이 이뤄져야 중순위와 후순위 채권자의 대출금 회수가 가능하다.


문제는 공사비다. 시공사인 대보건설은 책임준공을 제공해 우선수익권 4순위와 6순위에 이름을 올리고 있다. 금액은 각각 1636억원, 1845억원이다. 공매대금이 1~3순위 대출 채권자 선에서 소진될 가능성이 높아 최악의 경우 공사비를 회수하지 못할 수 있다.


건설업계 관계자는 "하우스디어반 메가시티의 선순위 대출 채권자 규모가 크기 때문에 공매를 진행하더라도 상대적으로 순위가 밀리는 채권자의 경우 온전한 자금 회수가 불가능할 수 있다"며 "특히 해당 오피스텔은 분양불 공사로 미분양이 대거 발생했기 때문에 공사를 진행한 시공사가 공사대금을 정산받지 못할 수 있다"고 말했다.

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