물론 이 같은 전망 역시 철저한 분석에 근거하기보다는 어느 정도 개인적인 희망이 섞인 경우가 많다는 게 함정이다. 금리 인상이라는 변수를 제외하면 뚜렷한 경기 하락의 징후가 보이지 않기 때문에 위기가 생각보다 짧게 끝날 수 있다는 것이다.

결론적으로 말하자면 이러한 전망은 현실화 가능성이 낮다고 본다. 오히려 코로나19 기간 동안 무제한으로 풀어놓은 유동성 탓에 경기호조가 예상보다 길어지면서 불황의 늪이 더 깊어질 수 있다. 무엇보다 이번 불황을 예상하고 싶다면 2008년부터 불거진 글로벌 금융위기에 답이 있다.

두 가지 지표에 주목해야 한다. 우선 미분양 가구 수다. 국내 부동산 시장에서 미분양 가구 수는 5만을 넘는 것이 일반적이었다. 그러다가 김현미 장관 때 각종 부동산 규제로 공급을 억누르면서 가격이 뛰어오르고 이것이 수요 폭발로 이어지면서 2020년 12월 1만6874가구로 2만 가구 벽이 깨지기 시작한다. 이후 2021년 9월에는 1만2429가구로 역대급 최저기록을 갈아치운다. 수요와 공급의 불일치 탓에 일시적으로 시장이 뒤틀려버린 것이다.

문제는 올해 하반기부터 분양시장이 차갑게 식으면서 미분양 가구 수가 급격히 늘어나고 있다는 점이다. 올해 1월만 해도 2만402가구였지만 10월에는 3만9605가구로 4만가구 돌파를 눈앞에 두고 있다. 8월에서 9월, 그리고 9월에서 10월 사이에는 각각 6000가구의 미분양이 늘어나는 등 이상 조짐이 뚜렷하다. 이 추세라면 내년에는 5만가구는 물론이고 종국에는 10만가구 돌파를 걱정해야 할 것으로 보인다. 

글로벌 금융위기가 한창이던 2008~2010년에는 매년 미분양 가구수가 10만을 넘었고 한 때는 16만6000가구를 찍기도 했다. 분양 불패로 통하는 서울에서조차 미분양 가구수가 2000을 넘었던 시기다. 현재의 서울도 안심할 수 있는 상황이 아니다. 10월 기준 미분양 가구 수가 866에 달한다.

미분양 가구 수 못지않게 중요하게 보는 지표 중 하나는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이다. 일례로 시행사가 아파트 공급을 했는데 미분양이 대거 발생해 대출원리금과 이자를 갚지 못할 경우 자연히 PF대출 연체율도 높아지게 된다. 올해 3월 말 기준 저축은행의 PF 대출 연체율은 1.98%로 아직은 낮은 수준이다.

부동산 경기 불황이 본격화하는 기준점은 5%로 봐야할 것으로 보인다. 글로벌 금융위기 당시인 2010년 11월부터 2014년 2월까지 PF 대출 연체율이 5%를 넘었다. 이 기간 가장 높았던 수치는 무려 9.91%다.

미분양 가구 수 10만과 PF 대출 연체율 5%에 도달하는 시기가 언제쯤일지 정확히 예측하는 것은 불가능에 가깝다. 개인적으로는 이 시기부터를 경기불황이라고 간주할 경우 최소 4년은 이어질 가능성이 크다.  

'산이 높아야 골이 깊다'는 속담이 떠오른다. 1년 전까지 우리가 만끽한 유동성 풍족이라는 달콤함이 1년 만에 독으로 돌아온 셈이다. 어쩌면 우리는 지금 불황이라는 터널에 아직 진입조차 하지 않았을 수도 있다.