[딜사이트 박성준 기자] 서울 동대문구 장안동에 위치 '힐스테이트 장안 라보니타' 오피스텔 사업장이 준공 이후에도 상당 규모의 미분양이 발생한 가운데 해당 물건을 통매각 하는 대신 유동화를 선택했다. 분양 성패를 단기간에 확정짓기보다 미분양 자산을 보유하며 회수 시간을 확보하는 전략으로 풀이된다.

11일 업계에 따르면 해당 사업은 시행사 더보니타가 추진하고 현대건설이 시공을 맡은 오피스텔 개발 사업이다.

위치는 서울시 동대문구 장안동 364-1 일원이며 2025년 7월 준공을 마치고 공사·인허가 리스크는 모두 해소된 상태다. 건축물 규모는 지하 6층 ~ 지상 18층 오피스텔 162실과 근린생활시설 20실로 구성돼 있다.

다만 분양 성적은 준공 이후에도 기대에 미치지 못했다. 오피스텔 분양률은 지난해 말 기준 약 30.2%로, 전체 162실 가운데 113실이 미분양으로 남아 있다. 근린생활시설 역시 분양률이 25% 수준에 그친 것으로 파악된다. 오피스텔과 근생 모두에서 미분양 비중이 적지 않은 셈이다.

이 같은 상황에서 더보니타는 분양대금을 활용해 PF를 조기 상환하기는 어려운 실정이었다. 미분양 물량을 한 번에 처분하는 통매각 방식 역시 최근 오피스텔 시장 여건과 가격 수준을 감안하면 현실적인 대안이 되기 힘들었다. 대신 PF 대출채권을 유동화하는 방식을 선택해 선제적으로 현금을 확보했다. PF 잔액은 560억원 수준이다.

이번 거래는 큐브장안유동화전문유한회사를 발행 주체로 한 자산유동화증권(ABS) 발행 형태로 이뤄졌다. 유동화자산은 PF 대출채권 1건이며, 해당 채권의 상환원천으로는 미분양 상태인 오피스텔 113실과 근린생활시설에서 향후 발생할 분양대금 및 임대수입이 설정됐다. 형식상 채권 유동화이지만, 실질적으로는 미분양 자산에서 발생하는 현금흐름을 담보로 한 구조다.

유동화 과정에는 주택도시보증공사(HUG)의 모기지보증이 적용됐다. HUG 보증을 통해 유동화증권의 신용도를 보강하고, PF 만기와 금리 구조를 고정하는 효과를 노렸다. 이를 통해 분양 속도와 무관하게 사업장 자금 운용의 불확실성을 줄였다는 평가다.

자산유동화 기간은 올해 2월 12일부터 2029년 1월 29일까지다. 아울러 유동화된 PF 대출은 2028년 말 만기 일시상환 구조이지만 분양대금 완납이나 임대차 체결 시에는 의무적으로 조기 상환하도록 설계됐다. 

이번 발행자금 사용 목적은 미분양 물량을 보유하며 분양·임대를 병행하고, 준공 이후 사업을 정산하기 위한 유동성 확보에 맞춰져 있다. 자산을 매각하지 않은 채 소유권을 유지하면서 시장 상황을 보며 회수 시점을 조절하는 전략이다.

결국 장안 라보니타 사례는 분양 실패로 인한 구조조정이라기보다, PF 시장 상황을 고려해 준공 후 미분양 사업장을 전략적으로 유동화 한 사례라 할 수 있다. 통매각 대신 유동화를 택한 판단이 향후 분양 회수 성과로 이어질 수 있을지가 관심사다.

부동산 업계 관계자는 "해당 물건의 미분양 물량은 향후 임대를 통해 자금 회수를 진행할 계획으로 알려졌다"라며 "자산 유동화를 통해 우선 시간을 벌면서 시장 상황이 개선되면 분양에 나설 예정"이라고 말했다.