[딜사이트 김정은 기자] 이스턴투자개발과 SK에코플랜트가 추진 중인 '부산 해운대 홈플러스 개발사업'의 까다로웠던 인허가 문제가 해결될 기미를 보이고 있다. 해당 사업은 바닷가 인근의 초고층 빌딩을 짓는 사업인 만큼 엄격한 평가 심의 과정에서 좀처럼 속도를 내지 못했다. 최근 사업 관련 인허가 전 영향평가를 잇달아 통과하면서 내년 착공을 목표로 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

◆ 해운대 알짜배기 땅 개발…인허가 지연 해법 찾아

16일 관련업계에 따르면 이스턴투자개발과 SK에코플랜트는 특수목적법인(SPC)인 해운대마린원피에프브이(PFV)를 통해 '부산 홈플러스 해운대 개발사업'을 추진 중이다. 해운대마린원피에프브이 주주 지분은 ▲이스턴투자개발 45.3% ▲SK에코플랜트 28.9% ▲NH투자증권 12.9% ▲교보자산신탁 12.9% 등이다.

'부산 홈플러스 해운대 개발사업'은 부산광역시 해운대구 우동 1406-2 번지 일대에 1만9450㎡ 부지에 기존 홈플러스를 허물고 지하 8층~지상 53층 규모의 건물 2개동 업무시설, 근린생활시설 판매시설 등을 짓는 사업이다. 해당 부지는 해운대해수욕장 등이 인근에 위치한 특화 관광단지 '마린시티'에 위치한 알짜배기 땅이자 부산의 최고 부촌으로 알려져 있다.

해운대마린원피에프브이(PFV)는 2022년 6월 해당 부지를 4050억원에 매입했다. 3.3㎡(평)당 6883만원으로, 서울 강남구의 알짜배기 땅의 평당 가격에 육박한 수준이다. 해운대마린원PFV는 2022년 9월 브릿지론 단계에서 땅 매입을 위한 PF(프로젝트파이낸싱)자금 총 5050억원을 조달했다.

당시 해운대마린원PFV는 부동산담보 대출방식으로 트렌치(Tranche) A~D로 대촐금을 조달했다. 차입처는 우리금융저축은행, 신한캐피탈 등 총 22곳이다. 해당 사업이 우수한 입지에 위치해 사업성이 보장된 곳인 데다 SK에코플랜트라는 대형 건설사가 참여해 자금 조달이 원활하게 진행됐다. 시행‧시공을 맡은 SK에코플랜트는 당시 대출금 1200억원에 대해 자금보충 및 조건부 채무인수 약정을 제공했다.

그러나 해당 사업은 인허가 단계에서 여러 걸림돌이 작용하면서 사업 진행에 정체를 빚었다. 건립 예정 건물이 53층이 초고층빌딩이여서 환경영향평가, 사전재난영향성 등의 평가에서 준수 의무 평가 항목이 다소 엄격해진 것이다. 게다가 해당 부지는 바닷가와 인접해 있어 자연재해지구로 지정돼 있어 안전 관련 충족 기준도 까다로웠다.

해운대마린원PFV는 지난해 말부터 인허가 절차를 밟아 왔으며, 교통영향평가와 건축위원회 심의를 통과했다. 이어 지난 4월 인근 지역 학부모들의 반발로 협의에 난항을 겪었던 교육환경영향평가도 겨우 통과했지만 사전재난영향성 평가에서 애를 먹었다. 사전재난영향성 검토는 개발사업이 자연재해에 영향을 미치는 요인을 검토하는 단계다. 해운대마린원PFV는 지난 6월 사전재난영향성 평가에서 불승인되면서 재심의 절차를 밟아야 했다.

그 와중에 해운대마린원PFV가 이전 대출했던 차입금의 만기가 도래함에 따라 브릿지론을 연장하기도 했다. 대출금은 올해 2월 만기였던 트렌치 D의 대출을 연장하는 한편 기존 1000억원에서 1200억원으로 대출금을 증액했다. 이어 지난달 말 만기였던 트렌치 A~C도 연장하고 트렌치 D 대출금을 기존 1200억원에서 1850억원을 한 차례 더 증액했다. 이로써 SK에코플랜트 조건부 채무인수를 인수하는 금액도 그만큼 늘어나 총 2150억원이 됐다.

해운대마린원PFV는 브릿지론 단계에서 사업이 머물게 되면 그만큼 대출금에 대한 이자비용 부담 확대 우려가 있었다. 지난해 해운대마린원PFV가 이자비용으로만 531억원을 지불했다. 

◆ 본PF 전환 앞둬…대출금 이자비용 부담 해소 전망 

최근 해운대마린원PFV는 사전재난영향성 재심의 절차에서 조건부 통과하면서 인허가 마지막 단계까지 마무리했다. 해운대마린원PFV는 이번 달 말까지 부산시가 제시한 보완 조치 계획서를 제출하면 최종 승인에 무리가 없을 전망이다. 이후 해운대마린원PFV는 건축 허가 심의 등을 거친 후 본격 착공에 돌입하면서 본PF로 전환될 전망이다. 

부산시가 공개한 평가항목 자료에서는 착공 예정 시기가 다음 달로 기재돼 있지만, 내년 상반기 착공이 가능할 전망이다. 

부산시 관계자는 "해당 건물이 바닷가 인근의 초고층 빌딩이기 때문에 인허가 절차가 길고 평가 인허가 부문 별 담당 부서 간의 협의 과정도 필요한 만큼 시간이 더 소요됐다"며 "사업 과정에서 최대한 안전성을 담보하기 위해 시행사측과 소통하면서 인허가 단계를 진행 중"이라고 말했다.

SK에코플랜트 관계자는 "사업비가 늘어나게 되면서 브릿지론 연장과 함께 대출액을 증액하게 됐다"며 "인허가 단계에서 정체가 생기면서 계획일정에 변동이 생기기는 했지만 내년 상반기에는 착공에 돌입할 계획"이라고 전했다.