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부동산 침체, 2008 vs 2022
권녕찬 기자
2022.12.08 08:55:33
당시 V자 반등, 현재 L자 침체 전망…현금 확보해 '존버' 필요
이 기사는 2022년 12월 07일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 권녕찬 기자] "현재 위기가 얼마나 갈 것 같느냐. 내가 볼 때 5년은 간다"


최근에 만난 한 대형 디벨로퍼 오너의 예상이다. 그는 주택담보대출 금리 상단이 8%에 접어든 상황에서 누가 집을 사려고 하겠느냐며 부동산 침체가 5년은 지속될 것이라고 전망했다. 그러면서 경기 곡선이 'L자형'을 그릴 것이라고 했다. 부동산 개발업계에서 입지전적인 인물이여서 그 얘기가 허투루 들리지 않았다. 부동산 호황을 다시 맞으려면 앞으로 5년 간 긴 겨울을 견뎌야 할 수 있다. 


과거는 현재와 미래의 거울이라고 했다. 미래를 가늠하기 위해 타임머신을 타고 과거로 잠시 돌아가 보자.


2008년 미국발 금융위기가 터진 이후 한국정부는 경기 침체를 막기 위해 금리를 단기간에 내렸다. 당시 5.25%였던 기준금리를 2% 수준까지 빠르게 내렸다. 금융위기 충격으로 당시 서울 집값은 6개월 만에 평균 20% 가까이 떨어졌다.  

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미분양 물량은 2009년 3월 16만호까지 쌓였고 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연체율은 9.9%까지 상승했다. 다만 그때는 비교적 단기간에 반등이 나타났다. 당시 아파트값 그래프는 6개월 간 빠르게 떨어진 뒤 1년여 만에 원상태로 복구됐다.  


V자 반등이 나타난 것이다. 이후엔 등락을 반복하면서 4년 6개월 간 하락세가 지속됐다. 금리는 3년여에 걸쳐 1.75%p 상승한 이후 저금리가 이어졌다.


현재는 어떤가. 금리 상승 속도는 거의 6G급이다. 지난해 7월까지 0.5%였던 기준금리는 현재 3.25%까지 빠르게 치솟았다. 1년 5개월 만에 2.75%p 올랐다. 2008년 당시와 비교하기 힘든 상승 속도다. 가파른 금리 인상에 집값은 곤두박질치고 있다. 


서울 집값은 지난해 고점 대비 평균 10% 이상 떨어졌고 수도권 아파트 거래량은 반토막이 났다. 분양계약금이 주택가의 10%가 관행인 국내에서 10%를 넘어서는 가격 하락은 계약 포기를 초래하는 중요한 임계치다. 실제 서울·인천 일부 단지에서는 계약 해지 사태가 잇따르고 있다.


한 증권사 IB 임원은 지난달 PF대출 실적이 1건이라고 털어놨다. PF대출이 일어나야 착공을 하고 분양을 한다. 신규 시장도 개점휴업 상태란 뜻이다. 증권사에는 칼바람이 불고 있다. 현재는 분양시장, 기존 주택시장, 금융시장이 함께 어려워지는 복합위기가 나타나고 있다. 


이 때문에 V자 반등은 어렵고 L자형 침체가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 향후 금리 인상 속도가 주춤하면 다소 반등세가 나타날 수는 있겠으나 2008년 이상으로 침체기가 길어질 수 있다는 관측이다. 한 부동산 전문가는 "방송에선 위기 전망에 대해 짧게 얘기하지만 실제론 5년 이상 갈 것"이라며 "2008년 이후 집값이 회복하는 데까지 7년 걸렸다"고 말했다.


앞으로 부동산발 금융 부실은 시차를 두고 나타날 것이다. PF 유동화대출 만기가 몰려 있는 내년 상반기가 1차 고비가 될 것이란 전망이 나온다. 건설사의 경우 자금력이 부족한 중소건설사가 집중 타격을 받을 것으로 보인다. 


지금과 같은 시기엔 '존버 정신'이 필수적이다. 존버 정신을 위해선 현금 확보가 뒷받침돼야 한다. 호황기에 여기저기 빌려 쓴 남의 돈에 대해 상환 압박이 거세지는 시기다. 이자 압박도 만만찮다. 개인이고 기업이고 유동성 확보에 사활을 걸어야 하는 이유다. 존버는 승리한다.

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