[딜사이트 박성준 기자] 최근 부동산 시장은 장기화 되는 경기 침체와 더불어 수도권·지방 간 양극화 현상까지 겹치며 고난의 터널을 지나고 있다. 주택공급의 불균형은 물론 건설사들은 경영위기에 직면해 있다. 하지만 6.3 대선을 앞두고 부동산 시장은 잔뜩 숨을 죽인 모양새다. 새 정부의 등장은 정책적 변화를 동반하기 때문이다. 자본시장전문미디어 '딜사이트'는 이번 건설부동산 포럼을 통해 대선 이후 건설부동산 업계의 방향성을 살펴봤다.

딜사이트는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '6.3 대선 이후 부동산 시장 전망'을 주제로 한 2025 건설부동산 포럼을 개최했다. 이날 포럼은 건설·부동산 전문가들을 통해 대선 이후 주택시장의 변화 양상과 양극화 해소 방안 등을 논의하기 위해 마련됐다.

이승호 딜사이트미디어그룹 이사회 의장은 이날 개회사에서 "제21대 대통령 선거를 불과 일주일 앞두고 있다"라며 "고금리 고물가 기조에 침체기가 장기화 되고 있는 부동산 시장이 21대 대통령 선거라는 중요한 변곡점을 맞이한 것"이라고 말문을 열었다.

이어 이 의장은 "부동산 정책은 수많은 이해 관계자와 국민의 삶에 직결되며 특히 건설 산업의 반등과 주택시장 안정화에 대한 기대감이 크다"며 "대선 결과에 따라 주택 공급 정책은 물론 세제 개편, 규제 방향성 등 다양한 정책 변화가 예상되며, 대선 이후 주택시장 전망과 더불어 새 정부가 우선해야 할 정책 방향에 대한 고민이 필요한 때"라고 말했다.

◆새 정부 '규제완화·공급확대' 방점

첫 연사로 나선 송승현 도시와경제 대표는 차기 정부가 부동산 정책의 큰 그림을 '규제 완화'와 '공급 확대'로 잡은 만큼, 향후 대외 여건의 변화에 따라 부동산 회복세가 탄력을 받을지 지켜볼 필요가 있다고 말했다.

송 대표는 "정권 초기에는 정책이 주는 신호에 따라 매수 심리가 변할 수 있다"며 "차기 정부 출범 후 6개월부터 2년 사이에는 정비사업이나 분양 물량 등 공급 흐름을 주요하게 살펴봐야 할 것"이라고 전망했다.

그러면서 송 대표는 "대선 주자들이 내놓은 정책 키워드를 살펴보면 재건축 재개발 규제 완화는 결국 공급 확대에 방점을 찍겠다는 의미로 해석된다"라며 "노후 주거지 정비나 도심 주택 공급 확대, 세금 정책을 두고서는 다들 완화적인 태도를 띄는데 만약 부동산 관련 세금이 완화된다면 매물이 늘어나는 효과가 나타날 수 있을 것"이라고 설명했다.

이어 "금융 제도의 경우 규제 완화 시 청년과 같은 특정 계층이 수혜를 입게 될 것으로 보인다"면서 "수요 진작 차원에서 내 집 마련을 꿈꾸는 청년, 신혼부부들을 겨냥해 주택 금융 정책 방향을 설정하는 데 방점이 찍힌 셈"이라고 부연했다.

송 대표는 이러한 부동산 거래 활성화와 시장 회복을 유도하기 위한 핵심 조건으로 '금리 인하'를 꼽았다. 그는 "부동산 거래에는 금리 인하가 상당히 큰 영향을 미치는 부분"이라며 "최근 아파트 평균 매매 거래량만 봐도 최근의 거래 추이가 상당히 꺾인 추세"라고 짚었다.

◆수도권 강세 여전, 상급지 중심 새 정부서도 지속

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 차기 정부가 부동산 초양극화를 해소하기 위해 수도권 수요는 억제하면서도 위축되는 지방 주택시장을 부양하는 투트랙 전략을 사용할 것이라는 전망을 제시했다. 하지만 수도권 강세가 여전히 지속될 것으로 예상돼 상급지 중심의 똘똘한 한 채를 장기 보유해야 한다고 조언했다.

함 리서치랩장은 "특정 정당의 색채에 따라서 집값이 오른다고 볼 수 없다"며 "경기 움직임 속에서 정부의 정책 운용 방식에 따라서 변동된다"고 말했다. 이어 "차기 정부의 기본적인 큰 골간은 지역별 양극화 해소로 정해져 있다"며 "하지만 부동산 시장은 학습효과가 빠르기 때문에 수요자들이 선택과 집중을 할 수밖에 없고, 양극화가 발생한다"고 설명했다.

함 리서치랩장이 제시한 올해 주택 시장의 주목 포인트로는 ▲공급(분양, 입주) ▲금리 인하 vs 대출 규제 ▲주택 임대차 ▲양극화, 똘똘한 한 채 총 4가지가 꼽힌다.

함 리서치랩장은 이에 따른 부동산 시장 행동 요령으로 ▲안전자산(상급지 갈아타기, 똘똘한 한 채 장기 보유) ▲재건축은 고분양가 감내 가능한 지역 선별 ▲공급 감소는 신축 선호와 희소성 부각 ▲수도권 주택 임대차는 5% 상한, 갱신권 적극 활용 ▲생활형숙박시설과 상가보다 아파트, 분양, 경매 ▲다주택자 절세 활용(상생임대, 다주택자 중과세율 유예 등) ▲자금 확보(매각 후 매입, 상환능력 하의 대출 운영)을 제시했다.

◆부동산 양극화, 거래 부족한 지방 활성화 정책 할애해야 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 부동산 시장이 단순 가격 양극화 문제 외에 인구 구조, 지역 인프라, 생활 서비스, 교육 여건 등 복합적인 요인에 따른 양극화 문제에 시달리고 있다고 진단했다. 이는 과거와 다른 양상의 부동산 양극화 문제이며 해소를 위해서는 지역마다 차별화된 정책 도입이 필요하다고 강조했다.

김 위원은 "정책적으로는 대도시, 주택 가격이 비싼 인구가 몰려드는 지역들과 그렇지 않은 지역들을 나눠서 정책을 좀 써야 될 필요가 있다"며 "부동산 정책뿐만 아니라 인구 정책에 있어서도 대도시는 출산에 대한 정책을, 지방 같은 경우에는 고령화에 대응하는 정책에 대한 고민이 좀 더 필요하다"고 분석했다.

그러면서 김 위원은 "지역 양극화는 토허제 등을 통해 정책적으로 막기보다는 거래가 잘 되지 않는 지방 쪽으로 좀 더 정책을 많이 할애를 해야 될 필요가 있다"며 "단기적으로는 수요가 몰리는 곳에 공급을 통해 문제를 해결하더라도 장기적으로 인프라가 부족한 지역에는 SOC 확대라거나 다양한 산업에 관련된 개발을 통해서 지역의 인프라 확충 이후에 주택이 공급될 수 있는 투트랙 전략을 가져가야 한다"고 조언했다.

김 위원은 "지방의 미분양 증가가 지역 건설 시장 침체와 함께 그 지역의 고용 위축을 불러오고, 결국에는 공공 재정이 악화까지 이어지는 만큼 악순환의 연결고리를 끊는 게 수도권의 집값 잡기보다 우선하는 과제다"라고 제시했다.

◆건설업계, 전국 거점지역 중심 인프라사업 확대가 살길

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 인구감소 사회에 진입에 따른 지역 양극화 현상이 불가피한 상황에서 인구 수요에 맞춘 인프라 사업 확충을 강조했다. 대선주자들이 주택 공급 확대와 수도권 분산 필요성에 대해 공통된 인식을 보인 만큼 건설업 반등을 위해서는 전국 거점지역 중심으로 인프라사업 확대가 동반돼야 한다는 지적도 덧붙였다.

이 위원은 '건설산업 위기론과 미래 대응 방안'이라는 주제발표를 통해 "건설 환경이 장기적으로 악화하는 상황에서 공공 발주 및 투자 확대 등 인위적인 부양책으로는 반등이 불가능"이라며 "사회가 고령화 및 인구 감소를 가속화하고 부동산시장이 양극화하는 상황인 만큼 이에 초점을 맞춘 정책이 시급하다"고 말했다.

이어 이 위원은 "건설산업이 위기라고는 하지만 시장 변동에 따라 건설업체가 재편되는 것은 자연스러운 현상"이라며 "건설업체 마다 제각기 상황이 다른데 건설업체를 대상으로 무지성적으로 지원을 확대하자는 논리는 적절하지 못하다"고 진단했다.

아울러 이 위원은 새 정부가 들어서면 '지방균등'이 아닌 '지방균형'에 집중하는 정책을 펼쳐야 한다고 강조했다. 여야의 대선주자들은 ▲ 주택 공급 확대 ▲정비사업 활성화 ▲광역교통망 확충 ▲4기 스마트 신도시 등을 공통적으로 다루면서 부동산시장 양극화 해소 필요성에 대해 공감했다.

이 위원은 부동산 양극화 사태에 대해서 지역별로 자생적인 반응이 제각기 다르기 때문에 모든 지역을 균등하게 인식하기 보다는 지역 여건에 걸맞은 정책을 고안해야 한다는 입장을 내놨다. 수도권 집중화 및 지역 양극화를 어느 정도 감수하면서 일부 지역에 집중하는 맞춤 별 대안책이 보다 현실적이라는 조언이다.