[딜사이트 김정은 기자] SGC E&C가 시공사로 참여한 인천 '티에스엘인천' 물류센터의 사업 리스크가 본격화되고 있다. 저조한 임대율로 현금창출력이 기대에 못 미치자 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 부실 우려가 커졌고, 결국 시공사가 직접 대출채권을 떠안는 국면까지 이르렀다. 이 과정에서 후순위로 배치된 수익권의 회수 가능성도 급격히 낮아졌다는 지적이 나온다.

15일 업계에 따르면 SGC E&C는 올해 상반기 인천 '티에스엘인천' 물류센터와 관련해 73억원 규모의 PF 대출 매출채권을 인수했다. 해당 채권은 유동화전문회사(SPC)인 '스토너 주식회사'가 발행한 것으로 물류센터 개발 자금 조달을 목적으로 한 PF 성격의 채권이다.

해당 사업지는 인천 서구 소재 창고시설로 대지면적 7163㎡에 위치한 지하 1층~ 지상 7층 규모의 물류센터다. 2020년 5월 건축허가를 받은 뒤 2021년 4월 착공해 2023년 1월 사용승인을 마쳤다. 사용승인 이후에도 2024년 초까지 1년 넘게 전층 공실 상태가 이어졌다. SGC E&C 관계자는 "현재는 해당 물류센터의 임대율은 70% 정도로 전해 들었다"고 말했다.

이처럼 물류센터 임대율이 한동안 개선되지 않으면서 충분한 임대수익이 발생하지 않았고 그 결과 임대수익을 통한 PF 대출 상환이 어려운 상황에 놓였다. 이같은 상황에서 올해 상반기 PF 대출 당시 연대보증을 섰던 시공사 SGC E&C는 PF 대출채권 73억원을 인수했다.

특히 스토너가 보유하던 선순위에 해당하는 2순위 PF 채권까지 시공사가 떠안았다는 점은 물류센터의 수익 창출이 어렵다는 것을 의미한다. 스토너는 해당 사업 구조에서 2순위 우선수익권자로, 시공사보다 앞선 회수 지위를 가진 선순위 수익자다.

실제 티에스엘인천 물류센터 개발사업에는 총 978억원의 우선수익권이 설정돼 있다. 1순위는 호남새마을금고 등 24개 금융기관이 564억원을 보유하고 있으며, 2순위는 스토너 주식회사가 221억원을 차지하고 있다. 이어 3순위는 시공사인 SGC E&C가 59억원, 4순위는 시몬느자산운용이 23억원, 5순위는 다시 SGC E&C가 110억원을 보유하고 있다. 최후순위인 6순위에는 호남새마을금고 등이 2억원을 배정받은 상태다.

SGC E&C 입장에서는 애초 신탁 구조에서 3순위와 5순위 우선수익자로 배치돼 회수 순위가 후순위에 해당했다. 1순위 수익자인 금융기관이 우선 변제된 뒤 2순위 수익권(현재는 시공사가 인수)이 충당돼야만 SGC E&C의 3·5순위 몫이 돌아오는 구조다.

여기에 2순위 채권에서마저 부실 신호가 감지되면서 SGC E&C가 보유한 기존 우선수익권의 회수 가능성도 위태로워 보인다. 임대수익만으로는 1·2순위 변제조차 버거운 상황에서 시공사가 2순위 채권까지 인수하면서, 사실상 상위 순위의 손실 위험까지 떠안을 가능성도 열려있다.

결국 SGC E&C는 당초 후순위 수익자로 배치된 데다 사업장 임대율 회복 지연으로 현금흐름 개선 전망도 불투명해지면서, 기존 우선수익권 회수는 물론 추가적인 재무 부담까지 감수해야 하는 처지에 놓이게 됐다.

특히 해당 사업의 시행사는 재무 구조가 이미 악화된 상태다. 지난해 기준 준공 이후에도 부채가 자산을 241억원 초과하고 있으며, 내년 3월에는 640억원 규모의 차입금 만기가 도래한다. 시행사는 임대 활성화에 주력하겠다는 입장이지만 부동산 매각 가능성을 배제할 수 없다고 명시돼 있다. 아울러 내년 차입금 만기 시점에도 상환이 어려울 경우 채권단과의 협의를 진행할 계획이다.

한 물류센터 업계 관계자는 "2024년 초까지 전층이 공실이였지만 이후 시행사가 직접 운영했다면 일정 수준의 임대가 이뤄졌을 가능성도 있다"며 "다만 한 개 층을 제외한 나머지 층이 모두 접안이 되지 않는 구조여서 임차 수요가 제한적인 매물"이라고 설명했다.