SDC는 성남시가 지난 2013년 9월 자본금 6000억원 전액을 출자해 설립한 도시개발공사다. 당초 성남도시공사로 불렸으나 2014년 성남시시설관리공단을 흡수합병하면서 현재의 형태를 갖췄다. 영위하고 있는 주 사업은 ▲도시개발 ▲택지개발 ▲도시정비 ▲주택건설 ▲산업단지 조성 ▲프로젝트파이낸싱(PF) ▲시설관리 위탁 등이다.

◆위례 '호반베르디움' 시행 참여로 노하우 축적

SDC는 SPC를 통해 여러 차례 주택건설과 택지개발을 진행한 이력을 갖고 있다. SPC를 통해 개발을 진행할 경우 공사가 직접 진행하는 것보다 개발 이익 측면에서 유리하기 때문이다. 공사가 직접 개발하는 현장은 분양가 상한제를 적용받을 수 있어 수익성 저하로 이어진다. 반면 SPC를 통하면 이러한 단점을 극복할 수 있다. 투자자 유치에도 유리하다는 평가다.

SDC가 SPC를 통해 개발을 추진한 첫 사례는 지난 2013년 진행했던 푸른위례프로젝트㈜다. SDC 설립년도인 2013년 11월 경기도 성남시 위례신도시 내 A2-8블록 공동주택개발사업을 위해 설립한 특수목적법인이다. SDC가 투입한 자금은 자본금의 5%인 2억5000만원(취득가 기준)이었다. 

푸른위례프로젝트㈜는 위례 호반베르디움 아파트를 공급했다. 시공사는 호반건설과 태영건설이다. 전체 6만4719㎡ 부지에 전용면적 85㎡ 이상의 1137가구를 공급한 사업이다. 2014년 7월 사업계획을 승인 받았고 2016년 12월 준공했다. 단지 전체 분양가는 7324억원이었다.

푸른위례프로젝트㈜는 주택과 상가 분양수입으로 ▲2014년 678억원 ▲2015년 3133억원 ▲2016년 3501억원을 벌어들였다. 당기순이익으로는 2015년 235억원, 2016년 387억원을 인식했다. 총 622억원 규모다.

이중 주주 배당에 사용한 금액은 306억원이다. 주당 배당금은 보통주 30만1500원, 우선주 500원으로 설정했다. SDC의 보유 지분을 고려하면 배당 추정액은 약 15억3000만원이지만 투자지분율과 배당지분율을 별도 약정으로 규정해 실제와는 차이가 발생했다. 2017년 SDC의 감사보고서에 기재한 푸른위례프로젝트㈜ 주식의 장부금액은 취득가 2억5000만원의 약 8배인 19억9700만원으로 불어났다.

◆도시개발로 판 키워 남판교 시행

이후 SDC의 눈은 남판교로 향했다. 당초 고급주택단지 조성을 계획했던 곳이지만 정치인 비리 의혹으로 한동안 개발 계획이 멈췄던 곳이었다. 이후 판교테크노밸리 사업이 자리를 잡으면서 추가 주거지에 대한 수요가 발생하자 성남시는 개발 계획을 재개했다.

성남 판교 대장지구 개발사업은 경기도 성남시 분당구 대장동 210번지, 수정구 신흥동 2458번지 일대 91만5226㎡를 개발하는 내용이다. 개발 면적 중 주택용지는 41만6665㎡로 5903가구, 1만5946명의 인구를 수용하도록 계획했다.

성남도시개발공사는 판교 대장지구 개발을 위해 지난 2015년 지분 53%(취득가 25억원)를 출자해 시행사 '성남의뜰'을 설립했다. 전체 93만주 중 50만주를 보유했다. 향후 배당 이익에 대한 우선권도 확보했다. 

우선배당권은 매 회계연도별로 364억원, 총 누적한도 1822억원의 배당금을 여타 주주보다 최우선적으로 수령할 수 있는 권리를 말한다. 또한 남은 자산을 분배할 때도 주식의 액면가액에 해당하는 금액과 우선순위배당금 중 미수취액도 우선분배 받을 권리도 가졌다.

실제로 성남의뜰이 2018년과 작년 분양을 마치고 매출을 계상하기 시작하자 SDC도 알뜰히 배당을 챙겨 나갔다. 분양을 시작한 2018년 성남의뜰 매출액은 1조188억원이었다. 작년에는 이보다 줄어 4898억원의 매출을 올렸다. 같은 기간 영업이익은 각각 3819억원, 1440억원을 벌어들였다. 배당 근간이 되는 당기순이익은 이보다 늘어난 각각 3826억원, 1453억원이다.

SDC는 2018년 들어 1913억원의 지분법 이익을 취득했다. 실제 배당금 수령이 이뤄진 것은 2019년 3월로 누적한도 1822억원을 포함해 총 1905억원을 SDC의 기타변동액으로 처리했다. 이 가운데 1452억원을 SDC의 자본 임의적립금으로 쌓아놓은 상황이다.

또한 SDC는 대장지구 관련 자산관리·처분·일반사무를 담당하면서 일정 수수료를 매출로 올렸다. 세부 내역은 ▲착수금 22억원 ▲인허가지원업무수수료 99억원 ▲보상업무재위탁수수료 78억원 ▲보상업무 위탁관리수수료 26억원으로 총 225억원이다.

◆차기사업 아직 없어

대장지구가 마무리 절차에 들어가면서 향후 SDC의 개발계획에도 관심이 모아진다. 다만 대장지구에서도 추가로 발생할 개발이익이 아직 남아있는 것으로 전해졌다. 

SDC 관계자는 "분양주택 용지는 대부분 매각을 완료해 입주자 모집을 마쳤고 공공주택 용지는 한국토지주택공사(LH)에서 하반기 입주자를 모집할 것"이라며 "다만 대장지구의 준공이 남은 상황이라 개발이익의 규모를 말하기엔 아직 이르다"고 말했다.

현재로선 뚜렷한 차기 개발 계획도 없는 것으로 나타났다. SDC는 수정구 단대동과 중원구 금광동에 각각 1만2167㎡, 7412㎡의 사업부지를 보유하고 있다. 또한 성남시 차원에서 백현지구 도시개발사업 또는 백현 마이스(MICE)를 추진하면서 사업시행자로 SDC가 물망에 오르고 있다. 백현 마이스단지는 정자동 1번지 일대 20만6305㎡의 시유지를 업무단지로 조성하는 내용으로 사업비는 2조원대로 추산된다.

SDC 관계자는 "단대동 일대는 구체적인 계획을 수립하지 않은 상황"이라며 "백현 마이스사업 역시 성남시에서 개발 방향을 정하는 초기 단계이기 때문에 계획 수립을 위한 용역이 이뤄진 이후, SDC의 참여 여부를 가늠할 수 있을 것"이라고 말했다.