[딜사이트 최지혜 기자] 주택 시장 정상화를 위해 부활한 미분양 주택 기업구조조정(CR)리츠 시장에서 JB자산운용이 존재감을 키우고 있다. 제도 재도입 직후 국내 1호 미분양 CR리츠 운용을 맡으며 초기 시장을 선점한 데 이어 현재 출시된 상품 대부분을 확보하면서 사실상 시장의 중심축 역할을 맡고 있는 모습이다.

19일 업계에 따르면 현재 출범한 미분양 CR리츠 9개 가운데 6개의 자산관리회사(AMC)는 JB자산운용이 맡고 있다. 시장 점유율로 환산하면 약 67% 수준이다.

JB자산운용은 미분양 CR리츠 제도 부활 초기 단계에서 선제적으로 시장에 참여했다. JB자산운용은 국내 첫 미분양 CR리츠인 대구 수성구 '수성레이크 우방아이유쉘'을 시작으로 경북 경주 '신경주 반도유보라 아이비파크', 전남 광양 '가야산 한라비발디 프리미어', 경남 양산 '양산 한신더휴' 등을 잇따라 편입했다. 

이어 최근에는 대구 중구 '힐스테이트 대구역 퍼스트'와 달서구 '상인 푸르지오 센터파크' 등 추가 사업장을 확보했다. 지방 기반 금융지주인 JB금융그룹 계열사라는 점 역시 지방 미분양 사업지 확보에 유리하게 작용했다는 평가다.

이들 CR리츠의 수익성은 아직 과제로 남아 있다. 현재 출범한 미분양 CR리츠 대부분은 임대수익이나 자산 처분 성과가 본격화하지 않은 초기 단계다. 아직 현금 창출 단계에 진입하지 못한 셈이다. 

실제 현재 출범한 9개 CR리츠 모두 현재로선 손익분기점을 넘기지 못한 상태다. JB자산운용이 운용하는 '제이비와이에스케이제2호'는 올해 1분기 누계 52억원의 영업손실을 기록해 전체 CR리츠 가운데 가장 큰 손실를 냈다. 이어 '에이치디와이유제이비'와 '제이아이대구상인'은 각각 25억원, '제이비와이에스케이제3호'는 24억원의 영업손실을 기록했다.

다만 이같은 손실을 전통적인 리츠 성과 지표로 해석하기는 어렵다. 미분양 CR리츠는 일반 수익형 리츠보다 구조화 금융 성격이 강하기 때문이다. 미분양 자산을 매입해 건설사의 부담을 일시적으로 흡수하고 향후 시장 회복 시 매각하는 방식에 가깝다. 그런 만큼 향후 미분양 해소 속도와 사업장별 자산가치 회복 여부가 CR리츠 성과를 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다. 이 과정에서 AMC인 JB자산운용은 매각 시점과 운용 전략을 조정하는 역할을 맡는다.

운용사 입장에서는 이 과정에서 일정 수준의 수수료 수익을 확보할 수 있다는 점에서 사업 유인이 적지 않다. CR리츠 수익성이 낮더라도 AMC는 운용보수와 자산관리 수수료를 수취할 수 있어서다.

실제 JB자산운용은 지난해 자산관리수수료 49억원을 올렸다. 이는 전년 24억원 대비 두 배 이상 증가한 수치다. 올해 1분기 자산관리수수료 역시 9억원으로 전년동기 대비 31.2% 증가했다. 개별 CR리츠 수익성이 본격화하지 않은 상황에서도 운용 규모 확대가 수수료 수익 증가로 이어진 모습이다.

정부는 지방 준공 후 미분양 주택 해소를 위해 CR리츠가 매입한 주택에 대해 취득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 제외, 양도세 중과 배제 등 한시적 세제 혜택을 제공하고 있다. CR리츠가 미분양 물량을 임대 운영한 뒤 시장 회복 시 매각할 수 있도록 지원하는 구조다.

JB자산운용 관계자는 "정부 정책에 따른 한시적 세제 혜택이 있는 만큼 지방 미분양 아파트 해소에 기여하고자 지난해 CR리츠 시장에 진입했고, 올해 추가 CR리츠 설정도 검토 중"이라고 말했다. 이어 "CR리츠는 설정 초기 수익보다는 비용이 크다"며 "또 운용 규모가 클수로 손실도 커지는 만큼 영업손실 규모를 리스크로 직결하긴 어려운 구조"라고 설명했다.

업계에선 JB자산운용의 행보를 미분양 CR리츠 시장이 본격적으로 형성되기 전 사업성보다는 시장 진입 효과에 무게를 둔 전략으로 보고 있다. 초기 시장 점유율을 선점할 경우 향후 추가 사업 확보 과정에서 우위를 점할 수 있기 때문이다. 

부동산 자산운용사 관계자는 "미분양 CR리츠는 단기 수익성만 놓고 보면 매력적인 사업은 아니다"라면서도 "정책 지원이 이어지는 데다 시행 초기 단계인 만큼 운용사 입장에선 향후 사업 확대를 위한 전략의 일부로 노려볼 만한 시장"이라고 말했다.