[딜사이트 김정은 기자] IPARK현대산업개발이 경기 평택 고덕신도시 내 오피스텔 '평택 아이파크 2차' 사업에서 프로젝트파이낸싱(PF) 부담이 확대되고 있다. 수분양자들의 분양대금 반환 소송으로 자금 회수가 지연되는 상황에서 IPARK현산이 신용보강 전면에 나서 5700억원 규모 PF 대출 리파이낸싱을 주도한 영향이다.

특히 이번 리파이낸싱은 형식상 차환이지만, 시공사가 신용보강을 통해 PF 대출 전액에 대한 책임을 지는 구조로 재편됐다. 금융권에서는 이를 사실상 대위변제에 준하는 구조로 해석하고 있다. 해당 사업장이 책임준공 기한을 지키지 못한 상태라는 점도 부담 요인으로 꼽힌다. 향후 사업 정상화가 지연될 경우 PF 우발채무가 현실화될 수 있다는 지적이다.

6일 업계에 따르면 '평택 아이파크 2차' 사업장은 최근 PF 대출 리파이낸싱을 통해 총 5795억원 한도의 대출약정을 체결했다. 트렌치별로는 A 2000억원, B-1 500억원, B-2 1445억원, C 1850억원으로 구성됐다. 전 구간이 유동화증권 발행 방식으로 전환됐다.

이번 리파이낸싱의 핵심은 전 트렌치에 걸쳐 시공사인 IPARK현산이 연대보증을 제공했다는 점이다. 기존 PF가 자체적으로 차환되지 못한 상황에서 시공사의 신용 보강이 결정적 역할을 하며 딜이 성사된 것으로 분석된다.

평택 아이파크 2차 오피스텔은 경기 평택시 장당동 153-1번지 일원에 전용면적 25~62㎡ 규모, 총 1480실로 조성되는 사업이다. 2021년 11월 청약 당시 평균 경쟁률 7.19대 1을 기록했고, 이후 추가 분양을 거쳐 2022년 완판됐다.

다만 일부 수분양자들이 '마피(마이너스 프리미엄)'와 준공 지연 등을 이유로 계약 해지를 요구하며 입주를 거부하고 있는 상황이다. 당초 2025년 1월이던 입주 예정 시점은 같은 해 4월로 지연된 바 있으며, 현재 집단소송도 진행 중이다. 참여 인원은 전체의 약 5% 수준으로 알려졌다.

이로 인해 준공 이후 1년이 지나도록 잔금 유입이 원활하지 않으면서 PF 원금 상환이 지연됐고, 이자 부담까지 누적되며 대출 잔액이 오히려 증가한 상태다. 중도금 후불제 구조로 공사 기간 중 유입돼야 할 분양대금이 미수금으로 쌓인 점도 부담 요인으로 꼽힌다.

IPARK현산 입장에서는 리파이낸싱 이후 부담이 더욱 커졌다. 연대보증 범위가 전체 PF 대출금으로 확대되면서 시행사가 채무를 상환하지 못할 경우 시공사가 부족분을 직접 부담해야 하는 구조로 전환됐기 때문이다. 금융권에서는 이를 단순 차환이 아닌 시공사의 신용보강을 통한 사실상의 채무 인수, 즉 대위변제 성격으로 해석하고 있다.

이 같은 구조에서 분양대금 반환 소송 등으로 자금 회수가 지연될 경우 상환 재원이 부족해져 시공사가 직접 자금을 투입해야 할 가능성도 제기된다. 이는 유동성 부담으로 이어질 수 있다는 점에서 우려가 나온다. 특히 해당 사업장이 책임준공 의무를 이행하지 못한 상태라는 점에서 공사비 미회수와 PF 채무 부담이 동시에 현실화될 가능성도 거론된다.

해당 사업장의 신탁을 맡은 대신자산신탁 관계자는 "현재 진행 중인 소송은 수분양자의 분양대금 반환을 목적으로 한 것"이라며 "시공사가 책임준공 기한 도과에 따라 기존 PF 대출금 대위변제를 완료한 상태"라고 설명했다.

이에 대해 IPARK현산 관계자는 "기존 PF를 신규 PF로 차환한 것이며, 시공사는 보증 의무를 제공했을 뿐 자체 자금으로 상환한 것은 아니다"라며 "금융권에서는 대위변제로 해석할 수 있지만 내부적으로는 차환 구조에 보증 의무를 제공한 것으로 보고 있다"고 말했다.