[딜사이트 김정은 기자] 주택 공급 촉진을 위해 주택도시보증공사(HUG)가 시공사에 요구하는 연대보증 조건을 폐지하는 한편 정비사업 금융지원을 확대해야 한다는 의견이 나왔다. 건설사의 부담을 완화하는 방안이 마련되지 않으면 주택공급 위축으로 아파트값이 상승하고 건설사의 경영난을 초래해 경제에 악영향을 불러올 수 있다는 지적이다.

강정훈 국민대학교 부동산법무전공 겸임교수는 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2024 딜사이트 부동산개발포럼-노후 도시정비 재건축·재개발 추진 전망'에서 '도시정비사업 관련 법령 문제점과 개선 방향'이라는 주제 발표를 통해 "재건축‧재개발 사업 주체의 부담을 완화하기 위해서는 현행 법령 개정 및 금융지원 확대 등이 절실하다"며 이같이 강조했다.

특히 강 교수는 자금 여력이 충분치 않은 중소 건설사는 HUG의 연대 보증 요구 등으로 사업 참여 의욕이 떨어지는 한편 미분양‧미수금 리스크로 재무 부담이 심화하면서 경영난을 겪고 있다고 지적했다. 그는 "대부분 중소건설사가 맡는 소규모 정비사업도 사업 기피로 어려움을 겪고 있다"며 "중소 건설사의 사업참여 기회 확대를 위한 방안을 마련해야 한다"고 주장했다.

◆ 건설사, 수익성 저하 우려로 사업 기피…공급 물량 급감 우려

강 교수는 '얼죽신' 열풍이 부는 현 시점에서 건설사의 사업 기피현상을 개선할 필요가 시급하다고 언급했다. '얼죽신'은 '얼어 죽어도 신축아파트'라는 뜻으로, '웃돈'을 내서라도 새 아파트로의 입주를 선호하는 추세다. '얼죽신' 현상으로 서울 강남권 주요 신축 단지는 구축단지에 비해 프리미엄이 최소 10억원을 넘을 정도다.

'얼죽신' 현상은 건설‧부동산 침체기가 이어지면서 공급 물량이 급감하자 심화하고 있다. 올해 1분기 재개발 사업 수주 실적은 2조6309억원으로 전년 대비 37.7% 줄어들었다. 건설사가 공사비가 크게 인상되자 수익성을 확보하기 어렵다는 판단 하에 수주를 기피한 탓이다. 건설사의 수주 기피로 공급 물량이 수요보다 적자 신규 아파트값이 더욱 오르기 시작한 것이다.

강 교수는 건설사의 공사 기피 기조 배경에는 현장 공사비 급등을 꼽았다. 올해 6월 기준 현장 공사비는 지난 2020년보다 2배 가까이 올랐다. 원자잿값과 인건비 등의 상승으로 공사비가 크게 오르면서 조합과 시공사 사이에서 갈등 상황이 빚어지기도 했다. 조합과 시공사는 물가상승률에 대한 견해 차이를 보였다. 공사비 상승분을 두고 조합은 소비자 물가지수인 10% 선을 제시하는 한편 시공사는 건설공사비지수 수준인 30% 인상을 요구한다는 설명이다.

강 교수는 "시공사가 공사비 인상을 두고 조합과 합의를 하지 못하자 수주했던 사업까지 포기하는 상황이 생겼다"며 "수주 자체를 꺼리는 상황이 심화하고 있다"고 말했다. 건설사는 공사 중단에 따라 기투입된 사업비용을 날리게 되며, 사업 축소로 인해 경영난을 겪게 될 수밖에 없다. 건설사의 부도‧폐업은 경제위기로까지 번질 수 있기 때문에 연쇄적인 악순환을 막기 위해 대책안 마련이 시급하다는 강 교수의 지적이다.

◆ 정비사업 신속 추진 필요…걸림돌 해소‧지원 확대 등 HUG 역할 강조

현행 HUG는 재개발‧재건축 사업의 대출 보증에 있어서 시공사의 책임 준공 및 연대보증을 요구하고 있다. 건설사가 보증을 서면, 부채 비율 상승 등으로 재무구조가 악화한다. 일부 중소 건설사는 이 같은 리스크 때문에 사업 자체를 기피하거나 꺼리기도 한다. 특히 소규모 정비사업 같은 경우에는 통상 대형 건설사가 참여하지 않기 때문에 시공사를 찾기 더 어렵다.

강 교수는 소규모 재개발‧재건축을 통한 공급 활성화를 위해서는 HUG가 자금 대출 보증 시 시공사 연대보증 조건을 폐지해야 한다고 강조했다. 또 HUG는 대출자금 용도를 확대해야 한다고 덧붙였다. 현재 대출 자금 용도 대상에 직접 공사비 항목은 제외돼 있지만, 이를 포함해야 한다는 주장이다. 지방사업장의 경우 미분양‧미수금 리스크가 재무부담으로까지 이어질 수 있기 때문에 이를 완화해 줄 수 있도록 대출 자금 용도를 확대해야 한다는 것이다.

강 교수는 주택 수요자에게 주택 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 법령 및 지원 기준 등을 완화해야 한다는 목소리를 냈다. 그는 "소형주택 물량 공급을 확대하기 위해서는 종부세 주택 수 산정 시 전용 60㎡이하 주택은 주택 수에서 제외해야 한다"며 "전매 제한도 완화해야 한다"고 했다. 또 "HUG는 이주비 대환 대출이 가능하도록 시스템을 개선해야 한다"고 덧붙였다.

이와 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 관련 금융 부문의 지원책도 마련돼야 한다는 조언을 덧붙였다. 현재로서는 분양률 50% 미만 PF사업장의 경우 국내 시공순위 50위 건설사가 신용보강을 하면 '경고사업장' 대상에서 제외된다. 강 교수는 "소규모 건설사의 사업 참여 기회를 확대하기 위해서 시공순위 50위에서 100위로까지 확대해야 한다"고 말했다.

강 교수는 PF사업의 원활한 진행을 위해서 보다 완화된 정책이 실현돼야 한다고 제언했다. 그는 "금융기관의 행정지도 등 불가피한 사유가 발생할 경우에는 책임준공기한을 연장할 수 있도록 개선이 필요하다"며 "신탁방식의 정비사업의 경우에는 사업비 회수 시점을 착공 이후가 아니라 PF자금 조달하는 시점으로 바꿔 신탁사의 리스크 및 금융비를 줄여야 한다"고 강조했다.