지난해 초 더와이즈그룹은 신사동 토지의 매각을 시도했던 것으로 전해지는데, 지난해 11월 사업 부지 관련 대출을 리파이낸싱하면서 금리를 약 2%p(포인트) 낮췄었다. 금융비용 부담을 줄이고, 대출 연장으로 시간도 벌어둔 만큼 신사동 토지 개발계획을 수정할 수 있었던 것으로 풀이된다.

24일 건설부동산업계에 따르면 더와이즈그룹(더와이즈클래스지)은 지난해 말 서울 강남구 신사동 503-2번지 일원 부동산과 관련한 PF대출 차환을 마무리했다.

더와이즈그룹이 보유한 신사동 부동산은 현재 현대건설의 주택전시관 '디에이치갤러리'로 운영되고 있다. 신사동 토지는 1894.40㎡(573평) 규모이며 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 해당한다.

더와이즈그룹은 2021년 10월 신사동 토지를 1545억원에 매입했었다. 이후 1655억원 규모 PF를 일으켜 현대건설이 주택전시관으로 활용하고 있는 건물을 지었다. PF대출은 트랜치A 1159억원과 트랜치B 496억원으로 총 1655억원이었는데, 지난해 말 대출 만기가 도래한 데 따라 약정 금액을 1670억 원으로 소폭 상향한 뒤 차환했다.

차환 대출의 만기는 2년으로 설정됐으며, 1670억원 가운데 370억원은 유동화회사(SPC) 비욘드스카이제십육차를 통해 조달했다. 나머지 1300억원은 한국투자증권이 4.3% 금리조건으로 총액인수에 나섰다.

기존 PF대출의 금리는 5%대에서 7%대에 분포해 있었다. 가중평균 금리는 6.2%였지만, 리파이낸싱 덕분에 2%포인트(p) 가까이 금리를 낮췄다.

더와이즈그룹은 신사동 토지 및 '디에이치갤러리'를 통해 2023년에 103억원의 임대료수입을 인식했다. 가중평균 금리를 기준으로 더와이즈그룹이 부담한 연간 이자비용을 추산해보면 100억원 수준이다. 임대료수입으로 이자만 겨우 감당한 것이다. 리파이낸싱 이후에도 임대료 조건이 동일하다고 가정하면, 조달금리를 낮춘 덕분에 20억원가량의 여유자금이 생길 수 있다는 계산이다.

신사동 부동산에서 여유 현금흐름이 창출되는 데 따라 더와이즈그룹으로서는 해당 자산을 당장 매각해야하는 유인이 줄어든 셈이다.

더와이즈그룹은 과거 신사동 토지에 공동주택 29세대 및 오피스텔 20실, 근린생활시설 등을 조성한다는 사업을 구상했었다.  '힐스테이트 신사 더와이즈'라는 단지명까지 정해두며, 여러 사업에서 손발을 맞췄던 현대건설에 시공을 맡긴다는 계획까지 세웠던 것으로 파악된다.

더와이즈그룹은 2014년 '서울 숲 A 타워' 개발을 시작으로 '서울 숲 ITCT', 'G밸리 소홈' 등 사업을 성공적으로 이끌었다. 이후 지방으로 눈을 돌려 공동주택 시행에 뛰어들었다. 대구에서는 신세계건설과, 대전에서는 현대건설과 손잡고 아파트, 주상복합 등 공동주택을 공급했다.

대구에서는 ▲빌리브 스카이 ▲빌리브 프리미어 등 단지를 성공적으로 개발했다. 대전에서는 준공 후 입주까지 마친 ▲힐스테이트 가양 더와이즈 외에 ▲힐스테이트 선화 더와이즈 ▲힐스테이트 유천 더와이즈 ▲힐스테이트 문창 1구역 더와이즈 ▲힐스테이트 문창 2구역 더와이즈 등 단지의 공사가 진행되고 있다.

지방에서는 7곳 단지를 성공적으로 개발했지만, 아직 서울에서는 공동주택 사업을 추진한 경험이 없다. 이에 신사동 부지에 하이엔드 공동주택을 조성한다는 계획이었지만 사업성 등을 따져 오피스로 선회했다.

신사동 토지와 관련한 대출 만기는 리파이낸싱에 따라 2026년 11월로 미뤄졌다. 더와이즈그룹과 현대건설이 맺은 '디에이치갤러리' 임대차계약도 2026년까지다. 임대차계약 종료와 PF대출 만기까지 여유가 생긴 만큼, 더와이즈그룹이 신사동 부지를 활용한 새로운 개발 계획을 수립할 수 있었던 것으로 보인다. 

현대건설 관계자는 "신사동 디에이치갤러리의 임대차 계약 만료 후 해당 부지 이용과 관련해 와이즈그룹과 협의한 바는 전혀 없다"며 "계약 만료 시점인 2026년 말에 협의가 진행될 것"이라고 전했다.