[딜사이트 박안나 기자] 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 자산 포트폴리오 확대에 적극 나서며 상업용부동산 시장 '큰 손'으로 떠오른 모양새다. 고금리 영향으로 한동안 움츠러들었던 상장리츠의 자산편입 움직임이 금리인하에 발맞춰 기지개를 켜고 있다. 금리인하 사이클에 진입한 만큼 리츠의 적극적 자산편입 움직임은 2025년에도 계속될 전망이다.

2일 '2024년 딜사이트 자본시장 리그테이블'에 따르면 잔금납입이 완료된 거래를 기준으로 상장리츠의 2024년 부동산 매입 금액은 3조3300억원으로 집계됐다. 2024년 연간 상업용부동산 거래규모의 19%에 해당하는 규모다. 2023년 상장리츠의 신규자산 편입 규모가 1조원 미만이었던 것과 비교하면 1년 만에 분위기가 180도 달라졌다.

2022년 하반기부터 시작된 급격한 금리인상 기조 속에서 국내 리츠들의 신규자산 매입은 소강상태였다. 이자비용 증가에 따른 배당재원 감소를 방어하기 위해 우선주 및 인프라 등 고배당을 노릴 수 있는 자산 혹은 지분증권 위주의 자산편입 움직임만 이어질 뿐이었다. 고금리 영향으로 부동산 등 대체투자 매력도가 줄어들면서 부동산시장 유동성이 메마른 데다 금융비용 부담이 가중돼 레버리지효과를 기대하기도 어려워진 탓이다.

하지만 금리인하 기대감이 부각되자 2024년 초부터 국내 상장 리츠들은 신규자산 편입을 위한 계획을 수립하기 시작했고, 하반기부터 본격적으로 부동산 매입에 나섰다.

2024년 하반기에만 국내 상장리츠들은 무려 2조8387억원어치 부동산을 매입했다. 연간 거래금액의 85%가 하반기에 몰려있었다. 반면 상반기 거래규모는 4813억원에 불과했다. 상반기까지 신규자산 편입에 소극적이었지만, 하반기부터 변화가 시작된 셈이다. 상업용부동산 거래규모가 2022년 상반기 이후 처음으로 반기 기준 10조원을 웃돌며 반등했는데, 국내 상장리츠들의 활약 덕분이었다고 볼 수 있다.

2024년 거래된 상업용부동산 가운데 몸값 2위와 3위를 모두 리츠가 품었다는 점에서도 리츠의 활약상은 잘 나타난다. 

 

11월 매각이 마무리된 '디타워 돈의문'은 NH리츠운용이 8953억원에 매입하며 2위에 올랐다. NH리츠운용을 필두로 NH농협금융 계열사들이 컨소시엄을 꾸려 인수에 참여했다. 디타워 돈의문 인근 서대문 일대에 NH농협금융 계열사들이 자리한 만큼, 디타워 돈의문을 포함해 'NH농협금융 타운'을 조성할 것으로 전해진다.

한화리츠는 2024년 8월 계열사 한화생명이 보유하고 있던 장교동 한화빌딩을 신규자산으로 편입했다. 한화그룹 본사 사옥으로 사용되고 있으며, 연면적 2만2495평에 이르는 프라임오피스다. ㈜한화, 한화솔루션, 한화에어로스페이스 등 한화그룹 계열사들이 건물 전체를 사용하고 있어 공실은 없으며, 매임 급액은 8080억원이었다.

장교동 한화빌딩 매입 전 한화리츠의 운용자산(AUM) 규모는 7000억원에 그쳤는데, 우량자산 편입에 힘입어 단숨에 1조6000억원에 육박한 수준으로 몸집을 키울 수 있게 됐다.

이 외에도 2024년 상업용부동산 시장에서 ▲신한알파리츠 ▲롯데리츠 ▲신한서부티엔디리츠 ▲디앤디플랫폼리츠 ▲삼성FN리츠 ▲ESR켄달스퀘어리츠 ▲코람코라이프인프라리츠 등이 1조6000억원 규모의 부동산을 사들였다.

리츠의 적극적 신규자산 편입 움직임은 2024년 하반기에 이어 2025년에도 계속될 것으로 관측된다. 대내외적 불확실성 영향으로 기준금리 인하 속도와 관련한 의견은 분분하지만, 2025년에도 기준금리 인하 기조가 이어질 것으로 전망되는 영향이다.

한국은행은 2024년 10월 38개월 만에 기준금리를 낮춘 뒤 11월에도 추가로 금리인하를 단행했다. 10월, 11월 연속으로 금리 인하가 단행돼 기준금리는 50bp(1bp=0,01%포인트) 하락했지만, CD91물 금리는 연초 대비 60bp 이상 낮아졌다. 덕분에 리츠들의 시장 조달금리가 완연한 하락세를 보이고 있다.

조달금리 하락으로 금융비용 부담이 경감되는 데다, 금리인하와 맞물려 부동산 투자 매력도 높아지는 만큼, 리츠로서는 자산편입을 통해 몸집을 키울 기회인 셈이다.

금융권 관계자는 "고금리 환경에서 자산편입이 어려웠던 국내 리츠가 포트폴리오 확장에 속도를 내고 있다"며 "기준금리 인하에 따른 수익성 개선 및 자산 다변화 기회 확대 등이 예상되는 만큼 2025년에도 리츠의 외형 확장은 이어질 것"이라고 말했다.