[딜사이트 최유나 기자] 삼성그룹의 최초 공모 상장 리츠인 삼성FN리츠가 무난한 첫 성적표를 받았다. 7000억원 가량으로 기초자산인 대치타워와 에스원빌딩 등을 매입했고 해당자산의 임대료수익은 47억원을 기록했다. 삼성그룹의 우량 오피스 자산을 바탕으로 삼성FN리츠가 향후 시장에서 유리한 고지를 점하게 될지에 업계의 관심이 쏠린다.

27일 전자공시시스템에 따르면 삼성FN리츠는 1기(2022년 7월 26일~2023년 1월 31일) 매출액 67억원, 영업이익 46억원을 기록했다. 매출액의 70%는 임대료 수익(47억원)이며, 관리수익은 19억원을 기록했다. 자산총계는 7444억원으로 자본총계 2660억원, 부채총계 4783억원이다.

삼성FN리츠는 대기업 스폰서 리츠 중 하나로 올해 4월 상장했다. 여느 리츠들처럼 상장 첫날 공모가 5000원을 밑도는 약세를 보였으나 27일 기준 5400원까지 올라섰다. 삼성그룹이라는 국내 최대 기업이 스폰서라는 강점 때문에 여의치 않은 시장 상황에서도 선방할 수 있었다는 평가가 나온다.

삼성FN리츠는 지난해 현금흐름표상 투자활동현금흐름이 마이너스(-) 7167억원을 기록했다. 대치타워와 에스원빌딩 등 투자부동산 취득 때문이다. 삼성FN리츠의 기초자산인 대치타워와 에스원빌딩은 우수한 입지로 대부분 공실률이 0%대다. 

대치타워는 GBD권역내에서도 핵심업무지구인 강남구 테헤란로에 위치하고 있는 초우량 오피스 자산이다. 삼성계열사가 65% 이상 임차하고 있으며 임대율은 99.1%다.

에스원빌딩은 주요 기관·기업의 전통업무지역인 서울 도심 내 삼성본관빌딩과 서소문 삼성생명빌딩과 근접한 입지에 위치하고 있다. 임대율은 100%로 삼성계열사 에스원이 약 20년간 본사 사옥으로 사용 중이다.

삼성 계열사들이 신규 부동산 취득을 늘리고 있다는 점은 향후 삼성FN리츠의 기초자산 확대로 이어질 가능성이 높다는 지적이다. 일례로 직·간접 투자운용 뿐 아니라 신규자산 개발에도 참여하는 삼성생명과 삼성화재가 이달에 매입한 판교 알파돔타워는 결국 삼성FN리츠의 기초자산으로 넘어갈 것으로 업계는 보고 있다. 삼성FN리츠 입장에서는 기초자산 권역이 판교 지역까지 넓어지면서 포트폴리오 다양성이 확대되는 효과를 기대할 수 있다.

삼성생명과 삼성화재는 삼성SRA자산운용이 설정한 프로젝트 펀드(7284억원)에 투자하는 방식으로 경기도 판교 알파돔타워를 매입했다. 알파돔타워는 경기도 성남시 분당구 판교역로 152 일원에 위치한 지하 7층~지상 15층, 대지면적 5929.7㎡, 연면적 8만7901.58㎡ 규모의 오피스 빌딩이다. 현재 임대율은 97%에 이르며, 주요 임차인이 카카오나 카카오 계열사라는 점 등 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있다고 평가 받는다.

 

삼성FN리츠는 후보지로 거론돼 온 잠실빌딩을 올해 기초자산으로 편입할 예정이다. 삼성FN리츠 측은 향후 삼성생명과 삼성화재가 보유한 오피스 자산 편입을 검토하며 다수의 오피스를 거느린 대형 리츠로 성장하겠다는 방침을 밝혔다. 삼성생명과 삼성화재는 삼성본관, 청담스퀘어, 서초타워, 삼성화재 서초사옥, 삼성화재 판교사옥 등을 오피스 자산으로 보유중이다.

부동산업계 관계자는 "삼성FN리츠의 가장 큰 강점은 담보대출이 CD금리(시장조달금리의 단기 기준금리)에 연동돼 있는 것"이라며 "향후 금리안정화로 CD금리가 하락하면 이에 따른 레버리지 효과가 확대되고 수익률이 개선될 것"이라고 설명했다. 

실제 대다수의 상장리츠는 금리안정기인 연 2~3%이 고정금리로 자금조달을 완료했다. 올해 리파이낸싱이 도래하면 고정금리 기준이 연 6~7%로 올라갈 것으로 예상된다. 높은 금리로 리파이낸싱이 이뤄질 경우 배당 수익의 하락 우려가 제기된다. 

반면 삼성FN리츠는 고금리 구간에 변동금리로 자금조달(단기차입)을 완료했다. 향후 금리가 안정되면 저금리 리파이낸싱으로 배당수익률을 개선할 가능성이 높다는 지적이다.