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"글로벌 역환율 전쟁, 국내 상업용부동산 반사익 전망"
범찬희 기자
2023.01.27 08:10:19
지효진 마스턴운용 R&S실 이사… "글로벌 금융시장 혼란 속 해외 자금 유입 가능성"
이 기사는 2023년 01월 26일 11시 16분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
지효진 마스턴투자운용 R&S실 이사. (사진=범찬희 기자)

[딜사이트 범찬희 기자] "미국 연준(Fed)의 피봇(pivot‧통화정책 전환)이 요원함에 따라 올해 세계 각국에서는 역환율전쟁과 탈글로벌화 현상이 심화될 것이다. 글로벌 금융시장을 둘러싼 혼란이 계속되는 가운데서도 국내 상업용 부동산 시장에 훈풍이 스며들 여지는 여전히 남아있다. '차이나 리스크'의 반사이익을 누려왔던 일부 아시아 국가의 자금이 국내로 유입될 가능성이 점쳐지고 있어서다."


지효진 마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)실 글로벌리서치팀장(이사)은 26일 딜사이트와 가진 인터뷰에서 올해 글로벌 금융시장과 국내 상업용 부동산시장 전망에 대해 이 같은 견해를 밝혔다. 


대체투자를 전문으로 하는 마스턴투자운용의 싱크탱크 역할을 맡고 있는 R&S실은 오피스, 물류센터, 리테일 등 자산별 이슈를 정리한 데이터를 운용역들의 투자판단 지표로 제공하고 있다. 또 매년 국내 자본시장의 큰 손인 LP(기관투자자)를 대상으로 글로벌 투자환경을 분석한 대외용 리포트를 내놓고 있다. 


PCE 가격지수 5%대 고점…"Fed 통화정책 전환, 해 넘길 것"

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지 팀장은 올해 글로벌 투자환경이 턴어라운드를 맞기는 어려울 것으로 내다봤다. 글로벌 금융 정책의 키를 쥔 미국 연준의 피봇(통화정책 전환)이 시기상조로 읽힌다는 이유에서다. 지 팀장은 "미국의 CPI(소비자물가지수) 상승세가 둔화되면서 금리인상 속도 조절론이 대두되고 있다"며 "하지만 CPI 보다 더 중요한 인플레이션 판단 지표인 PCE(개인소비지출)가 5.5%로 여전히 높은 만큼 미국의 기준금리가 최대 5.5%까지 오른 뒤 내년에서야 조금씩 완화될 것"이라고 예상했다. 


지 팀장은 "통상 PCE 가격지수가 2%를 넘으면 중앙은행은 긴축 카드를 꺼내든다"면서 "다만 실물경제와 달리 베이비부머의 은퇴와 젊은층의 교육시기 연장이 겹치면서 미국에서 꾸준히 일자리가 창출되고 있는 건 고무적인 대목"이라고 말했다.


그는 강달러 기조가 다소 누그러지기는 했으나 각국 중앙은행이 울며 겨자먹기식으로 금리를 올릴 수 밖에 없는 이른바 '역(逆)환율전쟁'이 이어질 것이라 전망했다. 자국의 펀더멘탈을 고려하지 않고 통화가치 방어에만 매몰되다가 대외건전성이 악화되는 신흥국들의 출연 가능성도 점쳤다. 이미 스리랑카와 이집트는 IMF에 구제금융을 신청했고, 라오스와 몽골 등 개발도상국은 디폴트에 직면해 있다. 지 팀장은 "금융시장의 혼란이 가중되면서 국가간 협력과 연대보다는 각자도생을 택하는 탈(脫)글로벌화 현상이 뚜렷해질 것"이라고 분석했다.


◆ "유럽 공실률 증가 리스크…국내 상업용부동산 투자문의 늘어"


상업용 부동산을 취급하는 국내 운용사도 긴축 여파에 고스란히 노출돼 있다. 특히 국내 운용사들이 주로 투자하고 있는 유럽 자산에 내재돼 있던 리스크가 수면 위로 떠오를 수 있다는 우려도 나온다. 


지 팀장은 "유럽은 미국 보다 공실률이 5% 가량 낮은 편인데, 이는 유럽의 구도심 대부분이 유네스코 영향 아래 있기 때문"이라며 "고도제한에 걸려 주변 성당보다 높게 지을 수 없다 보니 수치상 공실률이 낮았던 것"이라고 설명했다. 그러면서 "최근 유럽에서 재택근무가 일상화되면서 공실률이 20%에 달하는 건물도 나오고 있다"면서 "리파이낸싱이 도래하는데 조달 금리와 공실률이 모두 높아지니 건물 가치가 확 떨어질 수 밖에 없다"고 말했다.


그렇다고 상업용 부동산 시장에 먹구름만 가득한 건 아니다. 거래절벽에 놓인 국내 시장에는 숨통이 트일 수 있다는 긍정적인 전망도 내놨다. APAC(아시아태평양) 중에서 안정적 투자처로 선호된 싱가포르, 호주 쪽 자금이 국내로 유입될 가능성도 제기했다. 


지 팀장은 "시진핑 중국 주석의 3연임으로 중국과 홍콩 시장의 불안감이 해소되지 않으면서 주변국인 싱가포르와 호주가 상대적으로 반사이익을 누려왔다"며 "싱가포르의 경우 600만명 밖에 안되는 인구와 지리적 협소함이란 한계가 드러나면서 인접한 한국 시장에 대한 관심이 고조되고 있다"고 말했다. 이어 "실제로 마스턴운용으로 국내 동향에 대한 문의가 종종 오고 있어 딜 활성화 기대감을 키우고 있다"고 덧붙였다.


한편 지 팀장은 지난 2008년 삼성생명에서 사회 생활을 시작했고, 스페인 바로셀로나 경제대학원에서 통화정책 전공으로 석사학위를 취득했다. 2015년 삼성SRA자산운용에서 해외시장 리서치와 포트폴리오 매니저 업무를 맡았다. 마스턴투자운용에는 R&S실 출범에 맞춰 지난 2021년 합류해 해외 파트를 담당하는 글로벌리서치팀을 이끌고 있다. R&S실은 글로벌리서치팀 외에도 국내 시장을 조망하는 전략리서치팀을 산하에 두고 있다.

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