“스페이스워크가 개발한 서비스 ‘랜드북’의 핵심은 자동 설계 후 결과물의 미적 가치에 있지 않다. 토지의 특성, 관련법을 자동으로 분석해 단독주택 용지를 새로 지었을 때 임대수익·매각가 등 수익성을 미리 예측하는데 그 강점이 있다.”

[딜사이트 김진후 기자] 패스트파이브 서울숲에 위치한 스페이스워크 본사에서 만난 조성현 대표의 말이다. 스페이스워크는 건축과와 컴퓨터공학을 전공한 후 부동산 동아리에 몸을 담았던 조 대표가 세 분야의 문제의식을 결합한 성과다.

◆“인공지능 통해 설계 자동화에서 수익성 예측까지”

스페이스워크는 국내 유일의 인공지능 건축설계 연구사로 2016년 8월 설립했다. 다년 간 연구로 수익형 부동산의 검토·설계를 자동화한 랜드북 서비스를 개발해 시장에 제공하고 있다. 랜드북은 개발에 용이한 땅을 찾는 것은 물론, 규모·노후도·도시계획정보 등 토지 정보를 파악할 수 있다. 나아가 빅데이터를 통해 해당 토지의 적정 가격을 유추하고, 인공지능 설계를 통해 향후 개발가치까지 가늠할 수 있다.

스페이스워크의 올해 매출액은 25억원을 기록할 전망이다. 개발자 2명과 시작한 스페이스워크는 현재 엔지니어링 전문인력을 포함한 34명으로 늘어났다

스페이스워크는 조성현 대표가 ‘보통의 건축’에서 사업의 단초를 찾으며 시작했다. 보통의 건축에서 보통이란 아파트라는 획일적 인식에 가려져있던 일상적인 공간을 의미한다. 주거공간부터 농지에 이르는 공간을 개발할 가능성이 더 높다는 분석이다.

조 대표는 “전체 주거공간 중 아파트가 차지하는 면적은 60%에 가까운데 동 단위로 따지면 4%에 불과하다”며 “나머지 95%의 면적과 41%에 이르는 노후건물 등에 대해 업계의 관심이 상대적으로 떨어졌다고 본다”고 말했다.

그는 “아파트 등 대규모 사업은 전문가의 손길이 닿기 용이해 효율성 측면에서 많은 발전을 이뤄왔다”며 “반면 뒷골목의 수많은 공간은 그렇지 못했기 때문에 작은 영역을 효율화할수록 생산성도 높일 수 있다는 생각했다”고 말했다.

◆알파고와 같은 '딥 리인포스먼트 러닝'

이러한 문제의식은 그가 전공한 컴퓨터공학을 만나며 빛을 발했다. 조 대표는 중소개발시장의 가능성에 대해 “국내 건축관련법은 주차 가능 대수가 가구수를 규정하는 등 복잡성이 높고, 바둑보다도 설계의 변주가 다양해 수익성 추정이 어렵다”며 “알파고와 같은 방식의 인공지능을 도입하면서 이러한 난점을 해소했다”고 말했다. 

토지개발에 필요한 자료는 ▲건축물대장 ▲인허가정보 ▲실거래가 등 공공 데이터 ▲등기부등본 ▲건축·도시 법 ▲도시계획 변동 공고까지 다양하다. 조 대표는 “설계 자동화를 위한 조건 탐색에만 수일이 걸리고, 그 과정에서 충분히 좋은 답을 찾지 못할 수도 있다”며 “이를 위해 인공지능에 알파고와 같은 심층·강화학습 방식을 적용해 규칙 안에서 스스로 배우도록 유도했다”고 설명했다.

인공지능이 대상의 특성을 반영해 단순히 연산을 하는 것을 넘어 대상의 본질을 인식하도록 하는 방식이다. 조 대표는 “약 1주일에 걸쳐 주차장이 무엇인지 알려주면 AI가 오랜기간 학습하면서 주어진 땅과 규칙을 활용해 효율적인 주차장 배치를 찾아낸다”며 “이런 과정을 거치면 AI의 연산시간은 단 1초로 줄어든다”고 말했다.

조 대표는 랜드북 서비스의 강점을 3가지로 꼽는다. 그는 “실시간 평가, 데이터 기반 의사결정, 토지거래 플랫폼(트랜젝션)의 자동화한 순환고리를 구축해 토지 개발은 물론 거래에도 기여할 수 있다”고 평가했다.

◆102억 투자 유치…일본 진출도 눈앞

투자업계 역시 스페이스워크와 랜드북의 가능성을 눈여겨봐왔다. KB인베스트먼트와 스톤브릿지가 재무적투자자(FI)로, 테라펀딩과 직방, 우미건설이 전략적 투자자(SI)로 나서면서 현재 스페이스워크의 누적 투자액은 102억원에 이른다.

조성현 대표는 “‘랜드북’의 매력은 부동산 개발의 시작인 소싱을 효율화했다는 것"이라며 "시장 이해도가 높은 전문 엔지니어들이 상당한 공을 들였다”고 말했다.

토지개발 효율화에 대한 문제의식은 농지까지 이어졌다. 스페이스워크는 팀을 꾸려 ‘세계 인공지능 농업대회’에 참여했다. 조 대표는 “농지 생산성을 최대화하는 것이 대회의 목표”라며 “국내 팀들은 대체로 스마트팜에 천착하는데 반해 스페이스워크는 머신러닝을 통해 더 큰 범위의 농지 효율화를 구축하고자 한다”고 포부를 밝혔다.

국내에선 서울도시주택공사(SH공사) 솔루션 납품 등의 성과를 이뤄냈다. 조성현 대표는 “2018년 서울과 경기도의 주택도시공사와 협업하고, 2019년엔 한국토지주택공사(LH), 농협 등과 손을 잡기도 했다”며 “특히 수천개의 소형 토지를 매입해 임대주택사업을 추진하고 있는 LH에서 우리와의 협업을 희망했다”고 말했다.

국내만큼이나 해외시장 가능성도 높게 평가하고 있다. 조 대표는 “한국국제협력단(코이카)과 함께 2017년부터 베트남에 진출해 현지 건축사사무소와 연구하는 등 공을 들이고 있다”며 “주거 유형은 다소 차이가 있지만 일본은 임대주택사업자가 많고 법적 규제가 유사해 자동화 시스템을 활용한 마스터리스 사업이 성장할 가능성이 있다”고 평가했다.

조성현 대표는 “중소개발시장만 살펴봐도 매입컨설팅비 잠재 평가액은 4000억원, 개발 중개수수료는 1조원, 소형개발 시행이익은 10조원대에 이를 것으로 추정된다”며 “잠재력이 큰 프롭테크 시장이지만 이해관계에 따라 속도가 느린 점을 개선할 필요가 있다”고 평가했다.