[딜사이트 범찬희 기자] ESR켄달스퀘어리츠가 다음달 만기가 도래하는 3764억원 규모의 리파이낸싱(차환) 성사를 목전에 두고 있다. KDB산업은행을 중심으로 꾸려진 신디케이트(Syndicate·차관단)를 통해 4%중후반대 금리로 자금을 재조달할 예정이다.

15일 금융투자업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠는 복수의 금융사들과 8개 자산의 리파이낸싱을 위한 막바지 협상을 진행 중이다. 지난 2020년 12월 IPO(기업공개) 당시 3년 만기로 일으킨 3764억원의 담보대출 기한이 다음달 종료되는데 따른 대응이다.

다음달 만기가 도래하는 ESR켄달스퀘어리츠의 차입 현황을 보면 부동산펀드(REF)를 통해 1214억원을 조달했다. 자산별로는 ▲평택 LP(Logistic Park·물류센터) 427억원 ▲이천4 LP 407억원 ▲용인2 LP 380억원씩이다.

자(子)리츠 1호를 통해서도 2550억원을 끌어왔다. 부천 저온 LP를 담보로 1117억원의 대출을 받았으며 이외에도 ▲용인1 LP 732억원 ▲이천2 LP 278억원 ▲김해1 LP 261억원 ▲이천3 LP 162억원이 포함된다. ESR켄달스퀘어리츠가 17개 물류센터를 거느린 다물리츠 점을 고려하면 절반 가량이 리파이낸싱 대상인 셈이다.

이번 담보대출에 적용될 금리는 기존 이자율인 2.6%에서 2%p(포인트) 가량 오른 4% 중후반이 유력시된다. 이는 파크원(Parc1) 등 서울 여의도의 신규 프라임급 오피스에 책정되는 금리와 유사한 규모인 것으로 파악된다.

다만 대주단에는 일부 변동이 생길 것으로 예상된다. 한화손해보험이 차입처에서 제외되고 KDB산업은행과 IBK기업은행을 주선으로 한 신디케이트로부터 론을 추진한다.

조달 금리가 오른 만큼 ESR켄달스퀘어리츠의 연간 이자비용은 100억원 가량 증가할 것으로 점쳐진다. 하지만 담보로 잡힌 8개 자산의 가치가 오른 데다 보유 자산의 임대료가 올라 배당 여력은 그대로 유지된다는 설명이다.

실제 지난 9월 경밀감정평가법인에서 실시한 감정평가에서 8개 자산은 8361억원의 밸류에이션을 인정받았다. 이는 지난 2020년 IPO 당시 매입가인 6925억원 보다 21% 증가한 금액이다. 아울러 올해 10개의 물류센터에 입주해 있는 20곳의 임차인들과 이전 대비 18% 가량 임대료를 인상하는 조건으로 재계약을 체결했다.

이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 "내년에 오펙스(OPEX·운영비용)를 줄이려는 계획도 마련해 두고 있어 라파이낸싱 비용 상승에 따른 큰 충격 없이 2024년을 맞을 수 있을 것"이라고 말했다.