[딜사이트 윤기쁨 기자] VIG파트너스의 크레딧 투자부문 VIG얼터너티브크레딧이 사실상 첫 기관 블라인드펀드인 3호에서 마수걸이 엑시트에 성공했다. 송도 기업형 기숙사에 집행한 600억원 규모 대출금을 조기 회수한 것으로, 차주사인 이노밸류가 기숙사를 매각하며 원리금 전액을 상환했다. 수익률(IRR)은 15% 내외로, 출자원금의 약 25%를 LP(출자자)들에게 조기 환원하며 유의미한 트랙레코드를 확보했다.

9일 투자업계에 따르면 VIG크레딧이 투자한 기숙사는 삼성바이오로직스와 셀트리온, 롯데바이오로직스 등 대형 바이오 기업들의 생산시설이 밀집한 송도에 위치해 있다. 24시간 가동되는 생산설비 특성상 교대근무 인력이 많아 기업 차원의 숙소 수요가 꾸준하지만, 이를 수용할 전용 주거시설 공급은 상대적으로 부족했다.

이노밸류는 이 같은 수요를 겨냥해 기업 임직원용 기숙사를 개발했다. 대기업 임직원을 중심으로 안정적인 임차 수요를 확보했지만, 일반 아파트나 오피스가 아닌 B2B 기업형 임대 기숙사라는 자산 특성 탓에 시중은행 등으로부터 자금 조달에 난항을 겪었다. VIG크레딧은 대기업 장기 임차에 기반한 안정적인 현금흐름과 실질 입주 수요에 주목해 약 600억원의 구조화 대출을 진행했다.

회수는 투자 집행 18개월 만에 이뤄졌다. 안정적인 기업 임차 수요를 확보한 기숙사 자산에 글로벌 부동산 운용사가 관심을 보이며 매각이 성사됐다. 이노밸류는 유입된 매각대금으로 VIG크레딧의 대출금을 전액 상환했다. VIG크레딧은 약 15%의 IRR을 확정했다.

이번 거래는 VIG크레딧이 기관투자자를 대상으로 조성한 3호 블라인드펀드에서 나온 첫 엑시트 실적이다. 1호 펀드 역시 블라인드 형태였지만 해외 국부펀드 한 곳이 단독 출자한 특수한 구조였고, 2호는 특정 투자처를 대상으로 조성한 프로젝트펀드다. 반면 3호 펀드는 한국자산관리공사(캠코)를 비롯한 복수의 국내 LP들이 참여해 시장에서는 사실상 VIG크레딧의 첫 정통 기관 블라인드펀드로 평가된다.

첫 투자 회수가 빠르게 이뤄지면서 LP에 대한 현금 분배도 앞당겨졌다. VIG크레딧은 이번 회수 자금을 바탕으로 펀드 결성 1년 반 만에 출자원금의 약 25%를 LP들에게 조기 분배했다. 특히 고금리와 경기 침체로 대체투자 시장 전반의 회수 기간이 길어지는 상황에서, 펀드 운용 초기에 두 자릿수 IRR과 신속한 현금 분배를 동시에 달성했다는 점에서 의미가 크다.

이번 성과는 내년 독립을 앞둔 VIG크레딧에도 중요한 트랙레코드가 될 전망이다. VIG크레딧은 VIG파트너스에서 분사해 내년 초 독립 크레딧 하우스로 출범할 예정이다. 최근 신설법인 설립 등기를 마친 데 이어 연내 금융당국의 운용사 등록과 분사 절차를 마무리할 계획이다. 초대 대표이사는 현재 크레딧 부문을 총괄하는 한영환 VIG파트너스 부대표가 맡는다. 골드만삭스 시절부터 10년 넘게 손발을 맞춰온 황홍균 상무를 비롯한 기존 핵심 운용역들이 합류할 예정이다.