[딜사이트 김정은 기자] SK디앤디가 ‘생각공장 구로’ 미입주 사태를 수습하는 과정에서 약 1650억원의 차입 부담을 떠안았다. 수분양자의 중도금대출 보증채무를 이행하기 위해 대위변제에 나선 데 이어 미분양 및 계약해지 물량을 담보로 대출을 실행한 결과다. 당초 보증 형태로 제공했던 우발채무가 실제 대출로 전환되면서 SK디앤디의 직접적인 재무 부담으로 이어졌다.

7일 업계에 따르면 SK디앤디는 올해 5월 생각공장 구로의 미분양 및 계약해지 물량을 담보로 1650억원 규모의 2차 준공 후 담보대출을 실행했다. 해당 대출은 SK디앤디의 단독 차입금으로 반영됐으며 만기는 2028년 6월이다. 금리는 연 6.50~7.00% 수준으로 매년 약 107억~116억원의 이자 비용이 발생할 전망이다.

생각공장 구로는 서울 구로구 구로동 일대에 지하 5층~지상 18층, 연면적 13만2633㎡ 규모로 조성된 지식산업센터다. SK디앤디와 태영디앤아이가 각각 60%, 40%의 지분을 보유한 공동사업으로 추진됐다. 2022년 분양을 시작해 2025년 10월 준공했다.

준공 당시 분양률은 80%를 웃돌았지만 실제 입주와 잔금 납부는 이에 미치지 못했다. 지식산업센터 공급 과잉과 수요 위축이 이어지면서 일부 수분양자가 입주를 거부하고 잔금을 납부하지 않았기 때문이다. 입주 지정기간이 종료된 이후에는 계약해지도 잇따르면서 미분양 물량이 추가로 늘었다.

이에 따라 수분양자의 중도금대출에 제공했던 보증채무도 현실적인 자금 부담으로 이어졌다. SK디앤디는 분양 당시 수분양자의 중도금대출에 총 4319억원의 연대보증 한도를 제공했다. 올해 1분기 기준 해당 연대보증이 적용되는 수분양자 중도금대출 잔액은 1699억원이다.

실제 대위변제도 발생했다. SK디앤디는 지난 3월 약 200억원을 대위변제한 데 이어 5월에는 590억원을 추가로 대위변제했다. 이에 따라 올해 상반기 대위변제액은 총 790억원에 달한다.

SK디앤디는 대위변제에 필요한 자금을 마련하기 위해 미분양 물량을 활용한 담보대출에도 나섰다. 앞서 기존 미분양 91개 호실을 담보로 830억원 규모의 1차 준공 후 담보대출을 실행했다. 해당 자금은 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환에 사용됐다.

이후 입주 지정기간이 종료된 뒤 계약해지가 이어지면서 165개 호실이 추가로 미분양 물량에 포함됐다. 이에 기존 미분양 91개 호실과 계약해지 165개 호실 등 총 256개 호실을 담보로 1650억원 규모의 2차 준공 후 담보대출을 실행했다.

문제는 2차 담보대출이 SK디앤디의 단독 차입으로 이뤄졌다는 점이다. 당초 생각공장 구로는 SK디앤디와 태영디앤아이가 각각 60%, 40%의 지분을 보유한 공동사업 구조였지만, 이번 담보대출에서는 SK디앤디가 대출 원리금 상환 부담을 전액 부담하게 됐다. 공동투자자의 상대적으로 부족한 자본 여력 등을 고려해 SK디앤디가 채무를 100% 이행하는 구조로 전환된 것으로 풀이된다.

이에 따라 수분양자의 분양대금 납부를 전제로 보증 형태로 존재했던 부담이 SK디앤디의 직접적인 차입금으로 바뀌었다. 단독 장기차입금은 SK디앤디가 원금과 이자를 직접 상환해야 하는 만큼 재무 부담도 한층 커졌다.

결국 수분양자가 정상적으로 잔금을 납부했다면 자체적으로 상환됐어야 할 중도금대출이 SK디앤디의 직접적인 재무 부담으로 전환된 셈이다. 분양매출을 인식한 이후에도 잔금 납부 지연과 계약해지가 이어지면서 분양대금으로 PF대출을 상환하지 못했다. 이에 SK디앤디는 미분양 및 계약해지 물량을 담보로 다시 자금을 조달했고, 이 과정에서 발생한 차입 부담을 고스란히 떠안게 됐다.

SK디앤디는 “올해 1650억원 규모의 준공 후 미분양 담보대출을 실행해 기존 중도금대출 연대보증 및 타인 채무보증을 해소했으며, 해당 금액은 단독 장기차입금으로 계상해 관리하고 있다”며 “공동투자자의 지급여력이 부족해 관련 채무를 100% 이행하게 됐다”고 말했다.