[딜사이트 임초롱 기자] 정부가 또다시 부동산 대책을 내밀었다. 가계부채 총량관리 목표는 기존 1.5%에서 3% 수준으로 높이고, 재건축·재개발 이주비와 신축단지 중도금·잔금대출은 총량관리 대상에서 사실상 분리했다. 공급을 위한 금융은 풀되 투기수요는 계속 억제하겠다는 게 핵심이다. 언뜻 보면 균형 잡힌 해법처럼 보인다. 하지만 이번에도 시장은 다른 질문을 던진다. 과연 규제만으로 투기수요를 억제할 수 있느냐는 것이다.

돌이켜보면 정부의 부동산 정책은 늘 시장과의 '숨바꼭질'이었다. 대출을 조이면 현금이 움직였고, 법인을 막으면 가족 증여가 늘었다. 특정 지역을 규제하면 수요는 인근 지역으로 이동했다. 시장은 규제가 나올 때마다 새로운 경로를 찾았고, 정부는 그 빈틈을 메우기 위해 또 다른 규제를 내놓았다. 규제는 점점 촘촘해졌지만 시장 참여자들의 적응 속도 역시 빨라졌다.

이번 대책도 같은 딜레마를 안고 있다. 정부는 공급 확대를 위해 재건축·재개발 이주비와 중도금, 잔금대출은 예외로 인정했다. 현실적으로 필요한 조치다. 공급 과정까지 막으면 주택 공급이 줄고 결국 가격 불안으로 이어질 수 있기 때문이다.

그러나 예외가 생기면 시장은 다시 그 경계를 파고든다. 어디까지가 실수요이고 어디부터가 투자수요인지, 어떤 자금은 허용되고 어떤 자금은 막히는지 따지는 것은 시장의 속성이다.

더 근본적인 문제는 투기수요를 금융 규제만으로 제어하려는 접근이다. 집값이 더 오를 것이라는 기대가 꺾이지 않는 한 투자수요도 쉽게 사라지지 않는다. 특정 지역의 희소성과 개발 호재, 공급 부족 같은 가격 상승 요인은 그대로인데 대출만 조인다고 수요가 없어지는 것은 아니다. 오히려 자금력이 있는 계층만 시장에 남고 금융에 의존하는 실수요자의 진입 장벽만 높이는 결과를 낳을 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

물론 정부가 아예 손을 놓고 시장에 맡기라는 이야기는 아니다. 부동산 시장은 가계부채와 금융 안정에 직결되는 만큼 일정 수준의 개입은 불가피하다.

다만 시장을 움직이는 원인을 해결하기보다 자금줄과 거래 방식을 통제하는 접근에는 한계가 있다. 규제가 반복될수록 시장은 정책에 순응하기보다 다음 규제를 예상해 먼저 움직인다. 정책 발표 하나하나에 거래 시점을 저울질하는 시장이 정상적이라고 보기도 어렵다.

8·13 대책이 이런 숨바꼭질을 끝낼 수 있을지는 아직 미지수다. 정부가 규제의 빈틈을 찾아 막으면 시장은 또 다른 길을 찾아왔다. 그 과정이 반복될수록 규제는 복잡해지고 정책의 예측 가능성은 떨어진다. 시장을 이기려 하기보다 시장의 논리를 읽어야 숨바꼭질도 끝낼 수 있다.