[딜사이트 김정은 기자] KB부동산신탁이 운용 중인 홈플러스 리츠가 적자를 감수하며 버티던 상황에서 홈플러스 회생절차까지 무산되며 다시 위기에 놓였다. 임대료 인하와 고금리 부담으로 배당이 중단되는 등 수익성이 악화됐지만, 올해 상반기에는 대주단의 만기 연장으로 가까스로 유동성 위기를 넘겼다. 그러나 점포 구조조정 가능성이 커지면서 리츠의 현금흐름에 대한 우려가 재점화 되고 있다.

15일 부동산금융업계에 따르면 KB부동산신탁이 운용 중인 홈플러스 평촌점과 사당점 리츠는 각각 올해 3월과 6월 리파이낸싱을 마무리하며 유동성 위기를 넘겼다. 평촌점은 홈플러스와 2039년까지, 사당점은 2033년까지 장기 임대차 계약을 체결하고 있다.

두 자산은 모두 사모펀드 MBK파트너스가 2015년 홈플러스를 인수한 이후 임차보증금 유동화 과정을 거쳐 리츠에 편입됐다. 홈플러스가 장기 임차인으로 임대료를 지급하면 이를 재원으로 투자자에게 배당하는 구조다. 이 때문에 홈플러스의 영업 지속성과 임대료 지급 능력이 리츠의 안정적인 수익 기반을 좌우한다.

문제는 홈플러스가 기업회생절차에 돌입하면서 리츠의 수익성이 크게 악화됐다는 점이다. 홈플러스의 경영 정상화를 지원하기 위해 임대료를 잇달아 인하하면서 임대수익보다 금융비용 부담이 커졌고 리츠는 적자를 감수하는 구조가 됐다.

이미 고금리 기조가 본격화 된 2022년부터 배당이 중단되면서 사실상 리츠 본연의 기능도 약화됐다. 그럼에도 보유 자산 매각을 통한 투자금 회수를 염두에 두고 운영을 이어왔다. 임대수익으로 금융비용 일부를 충당하는 한편 점포 매각을 추진하며 버텨왔지만 매수자를 찾지 못해 자산 매각이 지연됐다.

이 같은 상황에서 홈플러스 회생절차마저 무산되면서 점포 폐점 가능성이 커졌다. 이미 회생절차 개시 이후 임대료를 인하하며 수익성이 악화된 상황이다. 평촌점은 지난해 5월 홈플러스와 임대차 변경 합의서를 체결하고 분기 임대료를 기존 약 14억원에서 12억5000만원으로 약 10% 인하했다. 사당점도 지난해 7월 연간 임대료를 17% 낮추는 내용의 변경 계약을 체결했다. 이에 따라 기본임대료는 연 65억원에서 60억원으로 줄었다. 기존에는 소비자물가지수(CPI) 상승률에 연동해 임대료가 인상되는 구조였다.

이 같은 리스크는 실제 차환 과정에서도 드러났다. 홈플러스 평촌점은 지난해 10월 담보대출 만기가 도래했지만 대주단과의 만기 연장 협의가 결렬되면서 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 당시 홈플러스의 기업회생 신청으로 사업 지속성에 대한 우려가 커졌고 일부 대주단이 만기 연장에 반대한 것으로 알려졌다.

이후 KB부동산신탁은 약 5개월간 대주단과 협의를 이어간 끝에 올해 3월 담보대출 변경계약을 체결하며 EOD를 해소했다. 새마을금고중앙회(460억원)와 신한캐피탈(190억원)은 대출 만기를 1년 연장했고, 후순위 대출 금리도 연 8.50%에서 연 6.00%로 낮추며 리스크를 분담했다.

상대적으로 입지가 우수한 서울 사당점은 리파이낸싱이 비교적 순조롭게 마무리됐다. 올해 6월 총 1135억원 규모의 담보대출을 새롭게 조달해 기존 대출을 차환했다. 신협중앙회와 우리은행, NH농협은행, 아이엠뱅크, BNK경남은행, 전북은행, 현대커머셜, 대신저축은행, 고려저축은행 등이 대주단으로 참여했다. 은행권은 연 5.6%, 저축은행과 캐피탈사는 연 8.3%(올인금리)의 고정금리 조건으로 자금을 공급했다.

대주단은 홈플러스의 정상 영업과 장기 임대차 계약 유지를 전제로 리스크를 분담하며 차환에 참여했지만 회생절차가 결국 폐지되면서 이러한 전제가 흔들릴 가능성이 제기되고 있다. 점포 운영에 변화가 생길 경우 임대료 지급 구조에도 영향을 미칠 수 있다는 우려다.

다만 KB부동산신탁은 현재까지 현금흐름에는 이상이 없다는 입장이다. 홈플러스와의 임대차 계약은 정상적으로 유지되고 있으며 사당점의 경우 계약에 따라 올해 1년치 임대료도 이미 지급받은 상태라고 설명했다.