[딜사이트 김정은 기자] 시행사 엠디엠(MDM)이 홈플러스 점포 10곳을 개발과 임대 운영으로 나눠 활용하는 '투트랙' 전략에 속도를 낸다. 금융권 차입금을 모두 상환하고 외부 투자자 지분까지 회수해 단독 투자 체제를 구축하면서 자산별 사업성과 시장 상황에 맞춰 개발과 임대 운영을 병행하는 전략을 본격화한다.

21일 부동산업계에 따르면 엠디엠이 보유한 홈플러스 점포는 ▲가양점 ▲시흥점 ▲일산점 ▲계산점 ▲원천점 ▲안산점 ▲천안점 ▲장림점 ▲동촌점 ▲울산점 등 10곳이다. 이달 15일 기준 이들 점포의 명도 이전 절차도 모두 마무리됐다. 홈플러스는 해당 점포의 영업을 올해 1월 말까지 모두 종료했으며, 자산 활용을 위한 법적·행정적 절차도 마무리되면서 본격적인 사업 추진이 가능해졌다.

엠디엠은 계열사 엠디엠플러스를 통해 이들 점포를 편입한 '카임전문투자형사모부동산투자신탁 제21호(카임21호)'를 사실상 단독으로 보유하고 있다. 이들 점포는 엠디엠그룹이 2021년 인수한 뒤 카임21호에 편입해 운용해온 자산으로, 펀드 운용은 엠디엠자산운용(옛 한국자산에셋운용)이 맡고 있다.

엠디엠은 올해 3월 약 5100억원의 자체 자금을 투입해 금융권 차입금을 모두 상환했다. 지난해에는 군인공제회와 신한캐피탈이 보유하던 600억원 규모의 수익증권도 인수하며 출자와 차입 구조를 엠디엠 중심으로 재편했다. 이를 통해 금융비용을 줄이는 동시에 외부 투자자와 대주단의 영향력을 최소화해 홈플러스 점포 지분 및 향후 개발사업 주도권을 확보했다.

이에 따라 엠디엠은 홈플러스 자산 운용 환경이 급변한 상황에서도 외부 투자자나 대주단과의 협의 부담 없이 자산별 개발 여부와 임대 운영 전략을 신속하게 결정할 수 있는 구조를 갖추게 됐다. 개발이 가능한 자산은 직접 개발을 추진하고, 당장 사업성이 낮거나 인허가 여건이 갖춰지지 않은 점포는 신규 임차인을 유치해 안정적인 임대수익을 확보하는 '투트랙' 전략으로 자산 가치를 높인다는 방침이다.

대표적인 개발 후보지는 가양점을 비롯해 시흥점, 안산고잔점 등 수도권 점포다. 엠디엠은 올해 인허가 절차 착수를 목표로 사업계획을 수립하고 있으며, 현재 개발계획을 구체화한 뒤 지방자치단체에 인허가를 신청할 계획이다.

다만 모든 점포를 개발하는 것은 아니다. 수원 원천점은 자연녹지지역에 위치해 있고, 천안점은 점포 부지로 도시계획시설로 묶여 있어 개발을 위해서는 도시계획시설 해제 등 관련 행정 절차를 거쳐야 하는 상황이다.현행 도시계획 규제로 대규모 개발이 쉽지 않다.

이에 엠디엠은 이들 점포를 포함한 일부 자산은 당분간 신규 임차인을 유치해 임대 운영을 이어갈 계획이다. 부동산 경기 침체가 장기화하는 상황을 고려해 개발이 가능한 자산은 순차적으로 사업을 추진하고, 개발 여건이 쉽지 않은 자산의 경우 안정적인 임대수익을 확보하는 투트랙 전략으로 자산 가치를 극대화한다는 구상이다.

엠디엠 관계자는 "10개 점포 모두 명도를 완료해 자산을 확보한 상태"라며 "개발이 가능한 점포는 개발을 추진하고, 나머지 점포는 신규 임차인을 유치해 임대 운영을 병행할 계획"이라고 말했다. 이어 "홈플러스가 퇴점한 점포를 장기간 공실로 둘 수 없는 만큼 자산별 여건에 맞는 활용 방안을 마련하고 있다"며 "다만 현재 부동산 경기 침체가 이어지고 있어 모든 점포를 즉시 개발하기에는 적절한 시점이 아닌 만큼 시장 상황과 사업성을 종합적으로 검토하고 있다“고 덧붙였다.