[딜사이트 박성준 기자] 현대건설이 현대차그룹의 미래 거점이 들어서는 복정역세권 개발사업에 시공·개발·금융 역량을 총결집하고 있다. 현대건설은 3조원대 신축공사를 맡은 시공사인 동시에 시행 주체인 송파비즈클러스터피에프브이(PFV)의 최대주주로 참여한다. 이에 따라 사업의 전 과정을 관여하며 책임준공의 임무까지 짊어지고 있다. 복정역세권은 부동산 경기가 둔화된 현 시점 현대건설의 미래 전략으로 제시한 복합개발의 핵심 사업장인 만큼 책임감도 막중하다.

◆서울 핵심 앵커 부지 복합개발 전략 대표 사업장

현대건설은 복정역세권 개발사업을 서울 핵심 앵커 부지 복합개발의 대표 사업장으로 보고 있다. 이한우 현대건설 대표는 지난해 ‘2025 CEO 인베스트데이’에서 사업 수익성 확보와 본원적 경쟁력 강화를 위해 서울 주요 입지의 대규모 복합개발사업을 주도하겠다는 구상을 제시했다.

당시 현대건설은 복정역세권을 비롯해 가양동 CJ부지, 밀레니엄 힐튼호텔 부지 등을 핵심 복합개발 사업장으로 꼽았다. 이 가운데 복정역세권은 현대건설이 추진 중인 복합개발 사업 가운데 규모가 가장 큰 사업장으로 분류된다. 서울 중심의 교통·오피스·대형 복합개발 수요가 커지는 흐름 속에서 권역 내 대규모 오피스 공급을 통해 자산가치를 극대화하겠다는 전략이 깔려 있다.

현대건설은 대규모 복합개발사업을 통해 단순 시공이익을 넘어 사업이익까지 확보하는 구조를 추구하고 있다. 최고 입지의 대형 복합개발이라는 차별성을 바탕으로 안정성과 수익성을 동시에 노리는 방식이다. 복정역세권은 현대차그룹 HMG퓨처콤플렉스라는 대형 앵커 수요까지 확보하면서 이 전략이 가장 선명하게 구현되는 사업장으로 부상했다.

현대건설 관계자는 “개발 트렌드 자체가 서울 내 교통의 요지에 오피스를 포함한 복합 대형 개발로 가고 있다”라며 “송파 복정 역세권 개발은 최고의 입지에서 추진되는 사업장인 만큼 안전성과 수익성을 동시에 추구할 수 있다”라고 말했다.

◆송파비즈클러스터PFV, 6월 15일 착공…2·3BL 개발 본격화

복정역세권 개발사업의 시행법인은 송파비즈클러스터PFV다. 2024년 1월 설립된 프로젝트금융투자회사다. 사업 부지는 LH 공모형 토지매각을 통해 확보했다.

LH는 지난 2023년 7월 위례신도시 복정역세권 복합개발사업 민간사업자 공모를 냈다. 대상지는 복합용지2(2블록), 복합용지3(3블록), 도시지원시설용지1(1블록) 등 3개 필지로 총 21만9681㎡다. LH 공고상 공급예정가격은 복합용지2 1조7395억원, 복합용지3 4551억원, 도시지원시설용지1 1조552억원 등 총 3조2498억원이었다.

현대건설 컨소시엄은 이 공모를 통해 복정역세권 개발사업 우선협상대상자로 선정됐고, 이후 송파비즈클러스터PFV를 설립해 토지 매입과 사업비 조달을 진행했다.

송파비즈클러스터PFV는 지난 4월 신한은행 등 금융권으로부터 1조9000억원 규모 본PF를 조달했다. 해당 자금은 복합용지 2·3블록 착공과 사업비 전반에 투입될 예정이다. 토지 확보 이후 본PF 조달까지 마무리되면서 2·3블록 개발은 착공 단계로 넘어설 수 있는 기반을 마련했다.

현대건설이 최근 시공계약을 체결한 구간은 이 가운데 복합용지 2·3블록이다. 2·3블록의 LH 공고상 공급예정가격은 합산 2조1946억원이다. 현대건설은 2BL 공사를 100% 지분으로 맡고, 3BL 공사는 70% 지분으로 참여한다.

2블록은 지하 5층~지상 10층, 8개동 규모 복합시설로 조성되며 현대차그룹 HMG퓨처콤플렉스가 들어서는 핵심 부지다. 3블록은 지하 4층~지상 16층, 10개동 규모 업무시설과 오피스텔로 개발된다.

송파비즈클러스터PFV는 2블록을 개발해 HMG퓨처콤플렉스 법인에 넘기는 선매매 구조를 마련했다. 현대건설은 이 선매매계약과 관련해 9641억원 규모 채무보증을 제공했다.

보증 내용은 송파비즈클러스터PFV와 HMG퓨처콤플렉스 간 부동산 선매매계약에 대해 현대건설이 직접준공 미이행 시 채무를 인수하는 구조다. 즉 송파비즈클러스터PFV가 2블록 부동산을 개발해 HMG퓨처콤플렉스 법인에 공급하고, 현대건설은 시공사로서 준공 리스크를 뒷받침하는 역할을 맡은 셈이다.

송파비즈클러스터PFV는 이달 15일 복합용지 2·3블록 공사에 돌했다. 현대건설과 체결한 신축공사 계약금액은 3조394억원이며, 공사기간은 착공일로부터 55개월이다. 계약상 종료 시점은 2031년 1월 14일이다.

이번 사업에서 현대건설의 역할은 시공사에 그치지 않는다. 현대건설은 송파비즈클러스터PFV의 지분 29.6%를 보유한 최대주주다. 보통주 256만주와 제1종 종류주식 40만주 등 총 296만주를 갖고 있다. 시공과 출자, 준공 리스크 관리까지 함께 맡으면서 사업 전반에 깊숙이 관여하는 구조다.

HMG퓨처콤플렉스라는 확정 수요를 확보한 데 더해 현대건설이 준공 리스크까지 뒷받침하면서 2블록 사업의 불확실성은 상당 부분 낮아진 셈이다.

다만 복정역세권 개발사업 전체의 과제가 모두 해결된 것은 아니다. 3블록에는 업무시설과 오피스텔이 들어설 예정이지만 오피스텔 분양 일정은 아직 확정되지 않았다. 도시지원시설용지1에는 지식산업센터 조성이 예정돼 있으며, 건축허가를 마치고 하반기 착공을 목표로 준비 중인 것으로 알려졌다. 2블록이 HMG퓨처콤플렉스라는 대형 앵커를 확보한 것과 달리 3블록과 1블록은 향후 분양·임대수요 확보가 사업성의 변수가 될 전망이다.

현대건설 관계자는 “복정역세권은 당사가 추진하는 서울 핵심 앵커 부지 복합개발사업 가운데 규모와 상징성이 큰 사업장”이라며 “단순 시공을 넘어 개발 기획과 금융 조달, 준공 관리 역량을 함께 투입해 안정성과 수익성을 동시에 확보하는 데 주력할 것”이라고 말했다.