[딜사이트 박안나 기자] 현대엔지니어링이 시공을 맡은 오산시 양산3구역 공동주택(힐스테이트 오산더클래스) 개발사업의 유동화증권 발행 계획이 취소됐다. 기존 PF주관사인 신영증권이 900억원 규모 대출을 셀다운(Sell Down·인수 후 재매각)하면서다.
신영증권은 사모사채 인수확약 등으로 신용공여를 했었는데, 셀다운 덕분에 신용보강에 따른 우발채무 리스크를 줄일 수 있게 됐다.
23일 부동산업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 유니버스병점은 22회차까지 예정됐던 유동화증권(유동화전자단기사채, ABSTB)를 발행 계획을 취소했다.
유니버스병점은 양산3구역 공동주택 개발사업의 본PF 조달을 위해 설립된 SPC 가운데 한 곳이다. 시행사인 바이엔셀개발에 대출을 실행한 뒤, 해당 대출채권을 기초자산으로 유동화증권을 발행해 자금을 조달하는 방식이다.
사업 시행사인 바이엔셀개발은 2023년 12월 유니버스병점을 비롯해 미래에셋캐피탈, JB우리캐피탈, 하나은행 등 대주단과 1800억원 규모 대출약정을 맺었고, 유니버스병점은 900억원 한도로 유동화증권을 발행해 자금을 공급했다.
유니버스병점은 2023년 12월부터 2027년 12월까지 총 22차례의 유동화증권을 발행할 예정이었지만, 주관사였던 신영증권이 기초자산 대출채권을 양도하면서 유동화증권 발행 계획이 변경됐다.
최초 대출약정 당시인 2023년 말에는 양산3구역 공동주택 개발사업에 자금을 댄 대주단에는 SPC인 유니버스병점과 디에스오산제일차를 비롯해 미래에셋캐피탈, JB우리캐피탈, 하나은행 등이 이름을 올리고 있었다.
지난해 말 기준 양산3구역 공동주택 개발사업 대주단을 살펴보면 유니버스병점이 사라졌고, 삼성화재, DB손해보험, Sh수협은행 등이 대주단에 새롭게 합류한 것으로 나타났다.
유니버스병점 주관사였던 신영증권은 원활한 PF 자금 조달을 지원을 위해 사모사채 인수확약 등을 제공했었는데, 기초자산 셀다운 덕분에 우발채무 리스크를 줄일 수 있게 됐다.
2023년 12월 말 기준 신영증권 재무제표에 나타난 채무보증 등 PF우발채무 규모는 4900억원으로 집계됐다. 같은 기간 신영증권의 별도기준 자본총계가 1조4540억원인 점을 감안하면, 우발채무 규모는 전체 자본의 27%에 이른다. 1년 뒤인 지난해 말 우발채무 규모는 2070억원으로 감소했고, 자본총계(1조6340억원) 대비 우발채무는 비중은 13% 수준으로 낮아졌다.
건설업황 및 부동산 경기 침체 등에 따른 PF우발채무 리스크를 줄이기 위해 신영증권이 인수확약 등 신용보강을 제공한 물량을 적극적으로 셀다운한 결과로 풀이된다.
양산3구역 공동주택 개발사업은 경기도 오산시 양산동 10-2번지 일원에 지하 2층~지상 23층 규모의 공동주택 12개동 및 근린생활시설 등을 신축하는 프로젝트다. 시행사 바이엔셀개발이 추진하고, 현대엔지니어링이 시공을 맡았다. 현대엔지니어링의 주택브랜드 힐스테이트를 적용해 단지명은 '힐스테이트 오산더클래스'로 정했다. 지난해 10월 분양에 나섰으며 오는 2027년 8월 준공을 목표로 하고 있다.
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