[딜사이트 박안나 기자] 올해 1분기 국내 상업용부동산 시장에서 물류 자산의 거래 규모가 지난해 같은 기간 대비 3배 이상 증가했다. 가파른 성장세에 힘입어 물류섹터가 전체 상업용부동산 시장에서 차지하는 비중이 급격히 커졌고, 상업용부동산 시장 회복의 1등 공신으로 자리매김한 모양새다.

1일 '2025년 1분기 딜사이트 자본시장 리그테이블'에 따르면 올해 1분기에 잔금납입을 완료한 거래 기준 물류센터 거래액은 1조5538억원으로 집계됐다. 지난해 1분기 물류자산 거래규모가 2741억원에 그쳤던 것과 비교하면 1년 만에 무려 467% 증가했다.

물류센터 거래규모가 급격히 커지면서 전체 상업용부동산 거래에서 물류자산이 차지하는 비중도 지난해 1분기 8%에서 올해 1분기에는 31%로 치솟았다.

올해 1분기 전체 상업용 부동산 거래 규모는 5조843억원으로, 지난해 같은 기간(3조4925억원) 대비 46% 증가했다. 물류센터 거래 비중이 눈에 띄게 증가하며 시장 회복을 이끈 것으로 파악된다.

특히 초대형 물류자산인 '그린웨이브시화물류센터'가 선매입 약정 이후 2년9개월여 만에 거래종결되면서 5000억원에 육박하는 실적이 한방에 추가됐다. 그린웨이브시화물류센터는 연면적 7만㎡ 규모의 초대형 물류자산으로, 올해 1분기에 거래된 물류센터 가운데 가장 높은 몸값을 자랑했다.

JB자산운용은 앞서 2022년 6월 경기 시흥시 정왕동 2676번지 일원(시화MTV 물류 2BL)에 건설 예정이었던 물류센터를 5100억원에 선매입하기로 했었다. 약 2년9개월의 개발기간을 거쳐 올해 3월에야 거래가 종결됐는데, 거래금액은 4750억원으로 약정 당시보다 소폭 하향 조정된 점에 눈길이 간다.

선매입 약정 이후 금리인상 및 물류센터 초과공급 등 이슈가 겹치면서 물류자산 가치하락이 이어진 탓에, 거래종결 과정에서 가격조정이 있었던 것으로 풀이된다.

국내 상업용부동산 시장에서 물류섹터는 코로나19 대유행 이후 호황기를 보냈었다. 온라인 상거래 급증에 따라 물류센터 수요가 폭발적으로 늘었던 영향이다. 수요증가에 힘입어 물류센터 임대료는 가파른 상승세를 보였다. 이에 물류센터 공급이 줄줄이 이어졌고 결국 2022년 하반기 공급과잉 구간에 진입하게 됐다.

대규모 신규 공급이 계속된 탓에 물류센터 공실률은 급격히 상승, 물류센터 가치 하락으로 이어졌다. 지난해 상반기 기준 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%, 저온 물류센터의 평균 공실률은 41.2%까지 치솟기도 했다.

부동산 개발계획이 수립되고 실물자산이 시장에 공급되기까지 시차가 존재한다. 물류자산을 향한 투자심리가 얼어붙은 뒤에도 기존에 수립된 계획에 따라 신규 공급물량이 줄을 이었고, 물류섹터는 장기간 침체기에 접어들었다.

2022년 말부터 물류센터 개발계획이 감소한 데 따라 부동산업계에서는 물류자산 신규공급 물량이 올해부터 급격히 줄어들 것으로 내다보고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)가 발간한 물류시장 보고서에 따르면, 지난해 하반기 수도권 물류센터 신규공급 면적은은 약 159만㎡로 1년 전 같은 기간보다 40% 감소한 것으로 집계됐다.

2025년 이후 물류자산 공급 과잉이 점차 완화되고, 기준 금리 인하에 따른 투자 심리 개선까지 더해지면서 물류시장 회복이 점쳐지고 있다. 이에 힘입어 올해 1분기 물류센터 거래규모도 커진 것으로 풀이된다. 

코람코자산신탁은 "물류시장의 신규 공급이 확실하게 감소세로 전환되면서 공급 과잉 우려는 앞으로 줄어들 것"이라며 "임차사들이 선호하는 사양을 갖춘 물류센터 중심으로 투자 수요가 몰릴 것으로 전망된다"고 설명했다.

박안나 기자 annapark@dealsite.co.kr

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