[딜사이트 최지혜 기자] KB스타리츠가 벨기에 오피스 투자지분에서 대규모 손상차손을 인식했다. 현지 자산가치가 하락한 가운데 내년에는 5400억원 규모의 대출 만기까지 앞두고 있다. 담보인정비율(LTV)이 65.0%로 자금 유보가 가능한 약정 한도인 68.5%에 근접한 상태다. 자산가치 하락으로 담보 여력이 약화된 만큼 차환 과정에서 대출 한도 유지 여부와 추가 자금 투입 가능성이 주요 변수로 떠올랐다.

27일 KB스타리츠 사업보고서에 따르면 제9기(올해 2~7월) 별도 기준 종속기업투자주식 손상차손은 661억원이다. 이는 벨기에 브뤼셀 소재 노스갤럭시타워에 투자하는 KB스타갤럭시타워리츠 지분에서 발생했다.

KB스타리츠는 시장금리 상승과 오피스시장 환경 악화 등으로 노스갤럭시타워의 가치가 하락했다고 설명했다. 이에 따라 손상검사를 실시한 결과 투자지분의 회수가능액이 장부금액을 밑돌았다. KB스타리츠는 해당 자리츠에 295억원을 추가 출자했지만, 투자지분에 대한 손상검사 결과 회수가능액이 장부금액을 밑돌면서 661억원의 손상차손을 인식했다. 손상 반영 전 장부금액은 3629억원이었지만 회수가능액은 2969억원으로 산정해 차액을 손실로 반영하게 됐다.

국내 상장리츠 업계엔 이미 한차례 벨기에 자산가치 하락으로 재무 부담을 떠안은 사례가 있다. 제이알글로벌리츠가 투자한 브뤼셀 파이낸스타워는 올해 4월 대주 측 감정평가에 따른 LTV가 61.02%로 산정돼 약정 기준인 52.5%를 넘어서면서 현금유보(Cash Trap)가 발생했다.

한국신용평가에 따르면 당시 대주 측이 제시한 파이낸스타워 감정가액은 9억2000만유로로 2024년 말 대비 약 17% 하락한 수준이었다. 자산가치 하락으로 LTV가 상승하면서 현지 임대료 중 필수 비용 등을 제외한 잔여 자금이 대주 통제 계좌에 적립되고 대출금 상환 등에 사용될 수 있는 구조가 작동했다. 임대수익이 발생하더라도 국내 배당 재원으로 활용하는 데 제약이 생긴 것이다.

두 리츠 모두 벨기에 오피스의 자산가치 하락에 노출돼 있다. 다만 노스갤럭시타워의 경우 임대율 변동이 없으며 올해 임대료는 현지 물가지수인 건강지수(Health Index)에 연동해 전년 대비 2.39% 상승했다는 것이 KB자산운용 측 설명이다.

노스갤럭시타워 담보대출의 LTV 약정 한도는 68.5%다. 최근 대주단 평가 기준 LTV는 65.0%로 한도까지 3.5%포인트 차이를 남겨둔 상태다. 약정 위반 시 대주는 미달 금액을 유보계좌에 이체할 수 있으며, 차주는 자금 예치나 대출 조기상환으로 위반 상태를 해소할 수 있다.

노스갤럭시타워 관련 스탠다드차타드은행 차입금 원금은 3억2370만유로다. 7월 말 환율로 환산하면 5377억원이며 만기는 내년 5월4일이다. 금리는 유리보(EURIBOR)에 1.2%포인트를 더하는 조건이다.

해당 대출은 최초 만기 이후 일정 조건을 충족하면 1년씩 두 차례 연장할 수 있도록 약정했다. 현재 공시된 만기는 기존 계약에서 허용한 최장 만기다. 이후 자금을 계속 사용하려면 대주와 추가 연장이나 차환 조건을 새로 협의해야 한다.

차환 과정에서는 대주가 인정하는 담보가치와 이를 바탕으로 산정하는 대출 한도가 관건이다. 동일한 대출 원금을 유지하더라도 대주가 인정하는 담보가치가 낮아지면 LTV는 높아진다. 신규 대출 한도가 기존 원금에 미치지 못할 경우 일부 상환을 위한 추가 자금이 필요할 수 있다.

현재로선 KB스타리츠에서 제이알글로벌리츠와 같은 현금유보나 대출 약정 위반은 확인되지 않았다. 두 자산의 대출 조건도 달라 투자지분 손상만으로 동일한 경로를 예상할 수는 없으나 현재 LTV와 약정 기준 대비 여유, 내년 차환 때 유지할 수 있는 대출 규모가 추가 출자 부담을 판단할 기준이 될 전망이다.

KB자산운용 관계자는 “노스갤럭시타워의 임대율에는 변동이 없으며 임대료는 매년 현지 물가지수에 연동해 상승하고 있다”며 “내년 대출 만기에 대응하기 위한 리파이낸싱과 관련해 현지 금융자문사 최종 선정을 앞두고 있다”고 설명했다.