[딜사이트 배지원 기자] 한국디벨로퍼협회가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 산정방식과 금융기관의 지분투자 규제 개선을 금융당국에 건의했다. 분양형 개발사업의 자금조달 구조를 반영해 사업비 산정 기준을 조정하고, 시행사의 자기자본 확충을 뒷받침할 금융기관의 출자 여건을 마련해달라는 요구다. 민간임대·통매각 사업의 특성을 고려한 금융평가와 지원 확대도 요청했다.

16일 부동산 개발업계에 따르면 한국디벨로퍼협회는 지난 13일 금융당국과의 협의 과정에서 PF 건전성 제도 개선을 위한 추가 건의사항을 전달했다. 주요 내용은 ▲자기자본비율 산정 시 필수사업비 개념 도입 ▲금융기관의 개발사업 지분투자에 대한 위험가중치 및 금산분리 규제 완화 ▲민간임대주택에 대한 금융·세제 지원 확대 등이다.

금융위원회는 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제 적용을 2년 유예하기로 확정했다. 주거사업장은 2029년 자기자본비율 5%를 시작으로 매년 5%포인트씩 기준이 높아져 2032년 20%에 도달한다. 비주거사업장은 당초 계획대로 2027년부터 규제가 시행된다.

협회는 규제 유예를 환영하면서도 시행사의 자본확충을 위해서는 자기자본 산정 기준과 금융기관의 투자 규제를 함께 개선해야 한다고 보고 있다.

◆ 분양대금 유입 반영한 '필수사업비' 도입 요구

협회가 우선 개선을 요구한 부분은 자기자본비율 산정의 기준이 되는 사업비다. 금융당국이 제시한 PF 자기자본비율은 총사업비 대비 자기자본으로 산출한다. 분모인 사업비가 커질수록 시행사가 확보해야 하는 자기자본도 늘어나는 구조다.

협회는 분양형 개발사업의 경우 수분양자로부터 유입되는 분양대금을 공사비 지급에 활용한다는 점을 고려해야 한다고 주장했다. 전체 사업비를 일률적으로 적용하기보다 분양대금으로 충당하는 비용 등을 고려한 '필수사업비'를 기준으로 삼아야 한다는 것이다. 실제 외부 조달이 필요한 자금 규모를 반영해 시행사의 자본조달 부담을 완화해달라는 취지다.

자기자본으로 인정되는 자금의 범위도 개선 요구사항에 포함됐다. 협회는 후순위 대출과 주주대여금 등 일정한 조건을 충족하는 자금을 보완자본으로 인정할 필요가 있다고 주장해 왔다.

후순위 대출은 선순위 대출보다 상환 순위가 뒤에 있는 자금이다. 협회는 이 같은 자금의 손실부담 구조를 고려해 자기자본 인정 범위를 넓혀야 한다고 보고 있다. 다만 상환 의무가 있는 차입금인 만큼 실제 인정 여부와 범위는 만기, 상환 조건, 손실부담 구조 등 세부 요건에 따라 달라질 수 있다.

◆ 지분투자 위험가중치 부담…금산분리 규제 개선 건의

금융기관의 개발사업 지분투자 규제 개선도 주요 건의사항이다. 김동원 한국디벨로퍼협회 정책연구실 책임연구원은 “금융기관이 시행법인 등에 에쿼티로 투자할 때 적용되는 높은 위험가중치가 개발사업에 대한 자본 공급을 제한한다”고 지적했다.

위험가중치는 금융기관이 보유한 자산의 위험도를 반영해 위험가중자산(RWA)을 계산할 때 적용하는 비율이다. 김 연구원은 “금융기관의 일부 개발사업 지분투자에는 400% 수준의 위험가중치가 적용된다”며 “같은 금액을 투자하더라도 위험가중치가 높으면 금융기관의 규제자본 부담이 커진다”고 밝혔다.

이는 금융당국이 추진하는 PF 대출 위험가중치 차등화와는 별개로, 금융기관이 개발사업에 지분투자자로 참여할 수 있는 여건을 마련해야 한다는 요구다.

금산분리 관련 규제도 개선 대상으로 지목했다. 금융기관이 개발사업 시행법인에 지분을 투자할 때는 투자 대상 회사의 성격과 지분 보유 규모 등에 따라 비금융회사 지분 보유 제한 등 관련 규제를 검토해야 한다.

협회는 주택공급이나 임대주택 개발사업에 한해 금융기관의 지분투자 참여를 확대할 수 있도록 규제를 합리화해달라고 요청했다. 금융기관이 대출을 공급하는 동시에 출자를 통해 개발사업의 위험을 분담할 수 있어야 한다는 입장이다.

◆ 민간임대·통매각 특성 반영한 금융평가 요청

협회는 PF 대출 위험가중치 산정에 활용하는 금융평가 기준도 사업 유형에 따라 달리 적용해야 한다고 주장했다. 금융당국은 자기자본비율과 분양률을 주요 판단 기준으로 삼아 우량 사업장에 낮은 위험가중치를 적용하는 방안을 제시했다.

협회는 자금 회수 방식이 다른 사업에도 분양률 중심의 기준을 적용하는 점을 지적했다. 오피스나 물류센터 등 비주거 개발사업은 준공 후 자산 전체를 매각하는 통매각 방식을 활용하기도 한다. 임대주택은 장기간 임대수익을 확보하거나 임대자산의 가치를 기반으로 자금을 회수한다.

이에 따라 분양률뿐 아니라 통매각 계약의 이행 가능성이나 임대수익의 안정성 등 사업 유형에 맞는 평가 요소를 반영해야 한다는 입장을 전달했다고 알려졌다.

민간임대주택에 대한 금융·세제 지원 확대도 건의했다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 보증기관의 보증은 사업장의 자금조달을 지원하지만, 대상과 요건에 따라 활용 여부가 달라진다. 협회는 일부 민간임대 개발사업이 정책적 금융지원에 접근하기 어려운 만큼 사업 특성에 맞는 지원체계를 확대해야 한다고 설명이다.

김 연구원은 “주택 공급은 민간역할이 중요한데, 지원은 부족해 공급으로 이어지기 어려운 상황”이라며 “자기자본 규제와 관련해 중소형 시행사도 외부 에쿼티 투자자를 유치할 수 있는 환경이 마련돼야 한다”고 강조했다.