[딜사이트 배지원 차장] “앞으로 집값이 급락할 가능성이 좀 많다. 지금 저희가 공급을 열심히 하고 있다.”

지난 12일 국정감사에서 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장이 주택 공급과 관련해 내놓은 말이다. 공급 확대에 힘쓰고 있다는 자신감이 담겼다. 그러나 현장에서 들려오는 이야기는 다르다. 집을 지으려는 사업자들은 자금을 구하기가 더 어려워졌다고 말한다.

정부는 주택 공급을 늘리겠다고 거듭 강조하고 있다. 인허가 절차를 줄이고 정비사업을 촉진하며 공공의 역할도 확대하겠다는 방향이다. 반면 사업을 실제 착공으로 연결하는 금융에서는 규제 강화가 이어지고 있다. 공급을 확대하겠다는 정책과 그 공급에 필요한 자금을 다루는 정책이 엇박자를 내는 모습이다.

주택은 공급 계획을 발표한다고 지어지는 상품이 아니다. 토지를 확보하고 인허가를 받은 뒤 자금을 조달해 공사를 시작해야 한다. 어느 한 단계라도 막히면 공급 일정은 늦어진다. 정부가 행정 절차를 앞당겨도 사업자가 공사비를 마련하지 못하면 계획 속 주택은 들어서지 못한다.

지금은 착공 지연을 가볍게 볼 수 있는 상황도 아니다. 제3차 장기 주거종합계획이 추정한 수도권의 연평균 신규주택 수요는 24만8400호다. 올해 수도권 주택 착공 목표는 26만8000호로 수요를 웃돌지만, 8월까지 누적 착공 실적은 8만6739호에 그쳤다. 연간 목표의 32.4%에 불과하다. 목표를 채우려면 남은 넉 달 동안 약 18만1000호를 추가로 착공해야 한다.

이런 상황에서 추진되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제는 공급 확대에 미칠 영향도 함께 살펴야 한다. 시행사의 자기자본을 늘리고 금융사의 과도한 위험 부담을 줄이겠다는 취지는 분명하다. 다만 규제를 강화하는 과정에서 정상 사업장의 자금 조달과 착공까지 어려워진다면 공급 확대라는 또 다른 정책 목표의 달성을 어렵게 할 수 있다.

정부도 이 문제를 의식해 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제를 2년간 유예했다. 그러나 현장에서는 유예의 효과가 제한적이라는 지적이 나온다. 제도가 단계적으로 도입되더라도 금융권은 대출 심사에서 이미 높은 자기자본을 요구하고 있다는 것이다.

한 시행사 관계자는 “지난해 제도 도입이 본격적으로 논의되면서 금융권에서 대주단 꾸리려면 자기자본을 20%는 넣어야 하는 걸로 흐름이 바뀌었다”며 “유예는 해줬지만 실효성이 없다”고 말했다. 규정의 시행일은 미뤄졌지만 자금을 빌리는 조건은 먼저 바뀌었다는 설명이다. 유예 기간을 두는 것만으로는 사업장이 체감하는 금융 문턱을 낮추기 어렵다는 얘기다.

여기에 은행의 PF 신용공여한도 규제 도입도 추진되고 있다. 금융위원회가 예고한 개정안은 은행의 PF 관련 신용공여를 총 신용공여의 20% 이내로 제한하는 내용이다. 내년 시행을 목표로 하며, 시행 당시 한도를 초과한 은행에는 3년의 해소 기간을 부여한다.

사업장의 자기자본비율과 금융사의 신용공여한도는 서로 다른 규제지만 자금을 구하는 현장에서는 부담이 겹칠 수 있다. 시행사는 더 많은 자기자본을 마련해야 하고, 금융사는 PF 자금 공급을 관리해야 하기 때문이다. 공급 확대를 위해 착공을 늘려야 하는 시점에 사업자와 금융사 양쪽의 자금 공급 여건이 제약을 받는 셈이다.

공급정책의 성패는 현장에서 결정된다. 인허가를 받은 사업장이 자금을 조달하고 실제 공사를 시작해야 공급 확대도 현실이 된다. 정부가 공급을 늘리겠다고 외치는데 금융권의 돈줄은 조여진다면 계획 속 물량을 실제 주택으로 바꾸기는 어렵다. 금융규제가 사업장의 자금 조달과 착공까지 가로막는다면 공급 확대라는 정책 목표도 달성하기 어려워진다. 충분한 공급 없이는 주택시장 가격 안정도 요원하다.