[딜사이트 이솜이 기자] 대형 저축은행들이 부동산 부실채권을 줄이는 사이 SBI저축은행은 거꾸로 갔다. 국내 5대 저축은행 가운데 유일하게 부동산 관련 고정이하여신(NPL)이 증가한 데다 증가율도 44%에 달했다. 특히 회수 가능성이 낮은 '회수의문' 채권이 1년 새 두 배 가까이 불어나면서 자산의 질이 악화된 모습이다. SBI저축은행은 중도금 집단대출의 특성상 보증을 통한 원금 회수가 가능하다는 입장이지만, 실제 회수까지 건전성 부담을 얼마나 덜어낼 수 있을지가 관건으로 떠올랐다.

12일 저축은행 업계에 따르면 올해 상반기 말 SBI저축은행의 부동산PF·건설업·부동산업 NPL은 1748억원으로 전년 동기(1214억원) 대비 44% 증가했다. 같은 기간 나머지 4대 저축은행의 부동산 관련 NPL이 일제히 감소한 것과 대조적이다.

특히 SBI저축은행의 부동산업 회수의문 채권은 2025년 상반기 354억원에서 2026년 상반기 703억원으로 1년 새 98.6% 급증했다. 증가액만 349억원으로 전체 부동산 관련 NPL 증가액(534억원)의 65.4%에 달한다. 단순히 부실채권 규모가 늘어난 데 그치지 않고 상대적으로 회수 위험이 큰 여신이 증가세를 주도한 셈이다.

NPL은 자산건전성 분류상 연체 기간이 3개월 이상에 달하는 등 부실 징후를 보이는 여신 가운데 '고정·회수의문·추정손실'로 구분된 채권을 의미한다. 연체 기간뿐 아니라 차주의 상환능력과 채권 회수 가능성 등도 분류 기준으로 작용한다. 이 가운데 회수의문은 채권 회수에 심각한 어려움이 있어 상당한 손실이 예상되는 단계다.

SBI저축은행과 달리 나머지 4대 저축은행의 부동산 NPL은 일제히 줄어 대조를 이뤘다. 5대 저축은행의 부동산 관련 NPL 합계는 지난해 상반기 1조1303억원에서 올해 상반기 1조466억원으로 7.4% 감소했다. SBI저축은행을 제외한 4개사의 NPL 감소액만 1376억원에 달한다.

먼저 한국투자저축은행의 부동산 NPL은 3246억원으로 1년 전(3567억원)보다 9% 감소했다. NPL이 축소되기는 했지만 5대 저축은행 기준으로는 가장 큰 규모를 유지했다.

웰컴저축은행은 1년 새 부동산 NPL을 5분의 1 이상 줄이면서 두드러지는 감소세를 보였다. 2026년 6월 말 웰컴저축은행의 부동산 NPL은 2017억원으로 전년 동기(2564억원) 대비 21.3% 축소됐다. 5대 저축은행 가운데 감소율이 가장 높다. 부실채권 상각 등을 적극적으로 추진한 동시에 건설업·부동산업 잔여 여신 회수와 부실 정리에 집중할 계획이라는 게 회사 측 설명이다.

OK저축은행과 애큐온저축은행도 부동산 NPL을 줄이며 부실채권 정리에 속도를 낸 모습이다. OK저축은행의 부동산 NPL은 2025년 상반기 3528억원에서 2026년 상반기 3102억원으로 12.1% 감소했다. 애큐온저축은행은 경쟁사에 비해 부동산 대출채권 규모가 작은 데다 NPL(348억원)도 1년 전(430억원)보다 19.1% 축소하는 성과를 거뒀다.

저축은행업권이 부동산 부실채권 축소에 주력해 온 만큼 SBI저축은행의 여신 리스크 확대는 더욱 눈에 띈다. 2022년 하반기 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 사태 이후 부동산 경기 침체가 장기화하면서 업계 전반에 걸쳐 건전성 관리의 필요성이 커진 탓이다. 금융당국이 부동산PF 사업장 재구조화와 부실 정리를 압박하는 가운데 저축은행들은 채권 회수와 매각·상각 등을 병행하며 위험자산 축소에 나서고 있다.

SBI저축은행의 부실 확대를 주도한 원인으로는 중도금 집단대출이 지목된다. 중도금대출은 아파트나 오피스텔 등 분양사업장에서 수분양자가 분양대금을 납부하기 위해 받는 대출이다. 준공 이후 잔금대출로 전환하거나 기존 대출을 상환하는 과정에서 문제가 발생하면 부실이 표면화할 수 있다.

예컨대 준공 후 담보 감정가가 분양가를 밑돌거나 분양계약 관련 분쟁이 발생하면 차주가 잔금대출을 통해 필요한 상환자금을 확보하지 못할 수 있다. 특히 오피스텔이나 생활형숙박시설 등 비주택은 분양시장 상황과 담보가치 변화에 따라 회수 여건이 달라질 수 있다. 이 과정에서 기존 중도금대출의 상환이 지연되면 연체가 발생하고, 차주의 상환능력과 회수 가능성 등에 따라 NPL로 분류될 수 있다.

문제는 중도금대출의 부실이 일반적인 부동산PF 대출과 다른 회수 구조를 갖고 있다는 점이다. 보증기관이나 시행·시공사의 보증이 붙은 경우 차주가 상환하지 못하더라도 보증 이행을 통해 대출금을 회수할 수 있다. 반면 보증 주체와 범위, 이행 조건에 따라 실제 회수 가능성과 소요 기간에는 차이가 발생한다.

SBI저축은행은 부동산 부실채권 회수에 무게를 두고 있는 것으로 보인다. SBI저축은행 관계자는 "부동산업 NPL 증가액은 주로 중도금대출(집단대출)로부터 비롯됐고 여신 특성상 시간이 소요되지만 대부분 회수가 가능하다"며 "중도금대출은 보증기관의 대위변제로 원금을 확보하는 구조가 상당 부분을 차지해 일반적인 부동산 부실채권과는 손실위험에서 차이가 있다"고 말했다.

SBI저축은행은 중도금대출의 특성상 최종 손실 위험이 제한적이라는 입장이지만, 회수 가능성이 높다는 설명만으로 현재의 건전성 부담이 해소되는 것은 아니다. 실제 대위변제가 이뤄지기 전까지 부실 여신은 NPL로 남을 수 있고, 회수 지연이나 보증 이행 과정의 불확실성으로 예상 손실이 확대되면 추가 충당금 적립 부담도 커질 수 있어서다.

특히 SBI저축은행은 부동산 관련 NPL 증가액의 상당 부분이 회수의문 채권에서 발생한 만큼 향후 실제 회수 실적을 통해 자산의 질을 입증해야 하는 상황이다. 보증을 통한 원금 회수가 계획대로 이뤄지지 않을 경우 충당금 부담이 확대되고, 이는 비용 증가로 이어져 순이익을 갉아먹는 요인으로 작용할 수 있다.

저축은행 업계 관계자는 "중도금대출은 어떤 보증이 붙었는지와 대위변제 주체에 따라 회수 가능성이 크게 달라진다"며 "주택도시보증공사(HUG)와 같은 공적 보증 대출은 보증 요건이 충족되면 시간이 걸려도 원금을 되찾을 수 있지만, 비주택은 시행·시공사 보증과 분양 상황에 회수 실적이 좌우될 수 있다"고 설명했다.